Proroga agevolazioni prima casa under 36: i chiarimenti della circolare n. 14/E/2024

Oggetto dell'agevolazione

Proroga ex art. 3, comma 12-terdecies, del D.L. 215/2023 delle agevolazioni prima casa under 36 exart. 64 del D.L. n. 73/2021 per i soggetti:

• che non hanno compiuto 36 anni nell’anno in cui viene rogitato l’atto (2024) e
• presentano un valore ISEE non superiore a 40.000 euro;
• con contratto preliminare sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023 e
• atto definitivo entro il 31 dicembre 2024;

Devono sussistere anche le condizioni previste per l’acquisto della “prima casa”, indicate dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (TUR).

Nuovo Credito d’imposta (art. 3, comma 12-quaterdecies), d’importo pari alle imposte corrisposte in eccesso rispetto a quelle che sarebbero state dovute ai sensi del comma 12-terdecies , per gli atti definitivi stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2024 e la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto stesso (29 febbraio 2024). Il credito d’imposta è utilizzabile soltanto nel periodo temporale compreso tra il 1° gennaio 2025 e il 31 dicembre 2025, con le modalità previste dall’articolo 64 , comma 7, del D.L. n. 73/2021. Non è ammesso il rimborso delle somme versate in eccesso, neanche in caso di mancato utilizzo del credito nel termine previsto. 

Il credito d’imposta riguarda il contribuente che:

• non abbia ancora compiuto trentasei anni di età nel 2024 (anno in cui l’atto è rogitato)
• e presenti un valore ISEE non superiore a 40.000.

Agevolazioni prima casa under 36

Grazie all’agevolazione, gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà e quelli traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso dell’abitazione sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale.

Per gli stessi atti sopra citati - atti traslativi a titolo oneroso della proprietà e quelli traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso dell’abitazione, se relativi a cessioni soggette ad Iva - è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è stipulato, un credito d'imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta in relazione all'acquisto.

Esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25%, ordinariamente dovuta sui finanziamenti per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della prima casa, ex art. 18 del D.P.R. n. 601/1973. Il rispetto dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni previste dal decreto Sostegni-bis deve risultare da dichiarazione della parte mutuataria resa nell'atto di finanziamento o allegata al medesimo.

ISEE (per credito d’imposta-atti gennaio, febbraio 2024)

Laddove il contribuente, alla data di stipula del rogito, non fosse munito di certificazione ISEE in corso di validità, lo stesso può dimostrare il rispetto dei requisiti qualora, anche successivamente a tale data, sia in possesso di una certificazione ISEE in corso di validità nell’anno 2024 riferita allo stesso nucleo familiare in essere alla data di stipula dell’atto.

ISEE (per atti post 29 febbraio 2024)

Nell’atto definitivo deve essere indicato il numero di protocollo dell’attestazione ISEE in corso di validità o, laddove questa non sia stata ancora rilasciata, il numero di protocollo della DSU presentata dal contribuente. Va bene anche l’ISEE corrente.

Calcolo nuovo credito d’imposta

Il credito d’imposta, è riconosciuto al contribuente in relazione:

• alle imposte di registro, ipotecaria e catastale (comma 6 dell’articolo 64 citato ), al lordo delle eventuali imposte di registro proporzionali versate relativamente ad acconti e caparra confirmatoria in sede di registrazione del preliminare;
• all’IVA (comma 7).

L’agevolazione copre anche l’imposta sui finanziamenti a medio/lungo termine – versata dalle banche o dagli intermediari finanziari ai sensi degli articoli 15 e seguenti del D.P.R. n. 601/1973.

Non concorrono a formare il credito sopra menzionato in favore dell’acquirente:

1. l’imposta di registro versata, in misura fissa, per la stipula del contratto preliminare;
2. in caso di acconto soggetto a IVA, l’ulteriore imposta versata, in misura fissa, per tale pattuizione.

Le eventuali imposte (proporzionali) di registro, versate con riferimento ad acconti e caparra confirmatoria relativi al contratto preliminare registrato entro il 31 dicembre 2023, con riguardo agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 1° marzo 2024 e il 31 dicembre 2024, possono essere recuperate esclusivamente tramite apposita istanza di rimborso, da presentarsi, a pena di decadenza, “entro tre anni dal giorno del pagamento ovvero, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione”.

Richiesta credito d’imposta atti definitivi gennaio-febbraio 2024

Serve una dichiarazione resa al Notaio, con un atto integrativo redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto di trasferimento, in cui il contribuente manifesti la volontà di avvalersi dei benefici fiscali “prima casa under 36” e dichiari di essere in possesso dei relativi requisiti richiesti dalla legge. 

In ordine all’atto integrativo, lo stesso:

• deve contenere la dichiarazione del contribuente di essere in possesso dell’attestazione ISEE in corso di validità nel 2024 o di avergià provveduto a richiederla, mediante presentazione di apposita DSU;
• può essere stipulato anche in data successiva al 31 dicembre 2024 (ovviamente entro il termine di utilizzo del credito d’imposta);
• è esente dall’imposta di registro.

Acquisto di immobile a seguito di provvedimento giudiziale

Proroga agevolazioni prima casa under 36 esclusa in ipotesi di verbale di aggiudicazione redatto nel 2023, qualora il successivo decreto di trasferimento immobiliare sia emanato nel 2024.

Rapporti con il credito d’imposta riacquisto prima casa

L’atto definitivo di compravendita, stipulato nei primi due mesi del 2024, deve considerarsi “neutro” rispetto alla maturazione del diritto al credito d’imposta da riacquisto prima casa (articolo 7 della legge n. 448/1998). Inoltre, il "nuovo" credito d’imposta per gli acquisti definitivi 1° gennaio- 29 febbraio 2024 è riconosciuto al contribuente limitatamente alle imposte effettivamente versate e, quindi, al netto del credito d’imposta da riacquisto eventualmente utilizzato.

Esempio

Qualora Tizio abbia stipulato, in data 18 gennaio 2024, un atto definitivo di compravendita di immobile “prima casa” in riferimento al quale le imposte di registro e ipocatastali complessivamente dovute ammontavano a 3.000 euro e abbia usufruito del credito d’imposta da “riacquisto prima casa” per 1.000 euro (quale importo corrispondente all’imposta versata in riferimento al precedente acquisto agevolato), versando il residuo importo, pari a 2.000 euro, lo stesso può usufruire del credito d’imposta di cui all’articolo 3, comma 12-quaterdecies, del decreto Milleproroghe, limitatamente alle imposte effettivamente versate in eccesso (pari, quindi, a 2.000 euro).