I canoni di locazione non percepiti: la disciplina normativa
L’art. 3-quinquies del D.L. n. 34/2019, Decreto “Crescita”, così come modificato dall’art. 6-septies del D.L. n. 41/2021, Decreto “Sostegni”, ha innovato pro contribuente le regole di imposizione applicabili ai canoni di locazione non percepiti.
Fino all’approvazione delle modifiche citate, l’art. 26 del D.P.R. n. 917/1986, TUIR, disponeva quanto segue.
“I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.
Dunque, la possibilità di non pagare imposte rispetto ai canoni non versati dal locatario, trovava piena legittimità dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
Grazie all’intervento dei Decreti citati, la detassazione dei canoni di locazione opera al di là della conclusione del procedimento di sfratto.
Infatti, il locatore non deve assoggettare a imposizione i canoni di locazione non percepiti nell’anno d’imposta oggetto di dichiarazione, purché la mancata percezione del canone sia comprovata:
- dall’intimazione di sfratto per morosità o
- dall’ingiunzione di pagamento, effettuata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Tale previsione opera per tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo anche se stipulati prima del 2020.
Per i canoni assoggettati a tassazione nei periodi precedenti alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, in virtù della vecchia normativa, il locatore potrà recuperare mediante un credito d’imposta la maggiore imposta versata. Indipendentemente dalla data di stipula del contratto di locazione.
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Canoni di locazione non percepiti
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Prima del D.L. “Crescita”
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I redditi da locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
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Dopo il D.L. “Crescita”
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Per non dichiarare i canoni di locazione non percepiti è sufficiente l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento.
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Contratti interessati dalla novità
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Tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo anche se stipulati prima del 2020.
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In considerazione dell’anticipata cristallizzazione del diritto a non dichiarare i canoni di locazione non percepiti, all’art. 26 del TUIR, è stata aggiunta l’ulteriore previsione in base alla quale:
“ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1 , lettera n-bis)”.
Dunque, il contribuente potrà assoggettare a tassazione separata (salvo opzione per la tassazione ordinaria) i canoni non riscossi nei periodi d’imposta di riferimento ma incassati in un periodo d’imposta successivo.
Canoni di locazione non percepiti. La compilazione della dichiarazione dei redditi
Le indicazioni teoriche fin qui analizzate, hanno degli impatti diretti rispetto alla compilazione della dichiarazione dei redditi.
Infatti, ai fini della compilazione del modello Redditi, stessa cosa dicasi per il 730, il contribuente dovrà tenere conto di quanto di seguito indicato.
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Ipotesi
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Cosa si dichiara?
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Quadro da compilare
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Note
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Canone di locazione non percepito nel periodo d’imposta oggetto di dichiarazione
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Si dichiara la sola rendita catastale rivalutata dell’immobile abitativo.
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Quadro RB (B del 730)
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Dovrà essere indicato il codice 4 nella colonna 7 “casi particolari” del quadro B del Modello 730 o RB del modello Redditi PF.
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Canone di locazione percepito solo in parte nel periodo d’imposta oggetto di dichiarazione
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Rendita catastale rivalutata e canone di locazione percepito.
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Quadro RB (B del 730)
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Se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo, riportando in colonna 6 (canone di locazione) la quota di canone effettivamente percepita e indicando in colonna 7 il codice 4.
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Eventuale e successiva (in altro periodo d’imposta) riscossione, totale o parziale, dei canoni legittimamente non dichiarati
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Canone di locazione percepito in un periodo successivo a quello di competenza (anche se in regime di cedolare secca).
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Rigo D7 del modello 730 o nel rigo RM8 del modello Redditi (tassazione separata)
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Possibilità di optare per la tassazione ordinaria.
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Credito d’imposta per i canoni assoggettati a tassazione nei periodi precedenti alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto
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Credito d’imposta.
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Rigo CR8 del modello Redditi (o rigo G2 del 730)
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Due alternative:
- indicazione nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto e comunque non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale;
- richiesta di rimborso, presentando apposita istanza all’Agenzia delle Entrate.
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Circa la spettanza del credito d’imposta, questo può essere indicato nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto o richiesto a rimborso, non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale.
Indicazioni per la dichiarazione 2023, periodo d’imposta 2022
Per quanto riguarda i periodi d’imposta utili cui fare riferimento per la rideterminazione delle imposte (riliquidazione delle precedenti dichiarazioni) e per il calcolo del conseguente credito, vale il termine di prescrizione ordinaria di 10 anni appena citato, pertanto, si può effettuare il calcolo del credito d’imposta con riferimento alle dichiarazioni presentate negli anni precedenti, ma non oltre quelle relative ai redditi 2012, sempre che per ciascuna delle annualità risulti accertata la morosità del conduttore nell’ambito del procedimento di convalida dello sfratto conclusosi nel 2022.
Nelle operazioni di riliquidazione si deve tenere conto:
- della rendita catastale degli immobili;
- di eventuali rettifiche e accertamenti operati dagli uffici competenti.
Nel complesso, la compilazione della dichiarazione dei redditi 2023, periodo d’imposta 2022, rispetto ai canoni di locazione di immobili abitativi non percepiti, dovrà tenere conto delle indicazioni operative fin qui esaminate.
Riferimenti normativi:
Canoni di locazione non percepiti. L’indicazione in dichiarazione dei redditi
di Andrea Amantea | 22 Giugno 2023
Il locatore di immobili ad uso abitativo non deve assoggettare a tassazione i canoni di locazione non percepiti nell’anno d’imposta oggetto di dichiarazione, purché la mancata percezione del canone sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Tali indicazioni sono diretta conseguenza delle previsioni di cui all’art. 3-quinquies del D.L. n. 34/2019, Decreto “Crescita”. La previsione di detassazione si estende a tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo anche se stipulati prima del 2020. Inoltre, il locatore può recuperare mediante credito d’imposta, dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, la maggiore imposta versata per i canoni di locazione scaduti e non percepiti, ma comunque assoggettati a tassazione negli anni precedenti. Ciò in considerazione delle previsioni normative già in essere prima del D.L. “Crescita”.
I canoni di locazione non percepiti: la disciplina normativa
L’art. 3-quinquies del D.L. n. 34/2019, Decreto “Crescita”, così come modificato dall’art. 6-septies del D.L. n. 41/2021, Decreto “Sostegni”, ha innovato pro contribuente le regole di imposizione applicabili ai canoni di locazione non percepiti.
Fino all’approvazione delle modifiche citate, l’art. 26 del D.P.R. n. 917/1986, TUIR, disponeva quanto segue.
“I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.
Dunque, la possibilità di non pagare imposte rispetto ai canoni non versati dal locatario, trovava piena legittimità dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
Grazie all’intervento dei Decreti citati, la detassazione dei canoni di locazione opera al di là della conclusione del procedimento di sfratto.
Infatti, il locatore non deve assoggettare a imposizione i canoni di locazione non percepiti nell’anno d’imposta oggetto di dichiarazione, purché la mancata percezione del canone sia comprovata:
Tale previsione opera per tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo anche se stipulati prima del 2020.
Per i canoni assoggettati a tassazione nei periodi precedenti alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, in virtù della vecchia normativa, il locatore potrà recuperare mediante un credito d’imposta la maggiore imposta versata. Indipendentemente dalla data di stipula del contratto di locazione.
Canoni di locazione non percepiti
Prima del D.L. “Crescita”
I redditi da locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
Dopo il D.L. “Crescita”
Per non dichiarare i canoni di locazione non percepiti è sufficiente l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento.
Contratti interessati dalla novità
Tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo anche se stipulati prima del 2020.
In considerazione dell’anticipata cristallizzazione del diritto a non dichiarare i canoni di locazione non percepiti, all’art. 26 del TUIR, è stata aggiunta l’ulteriore previsione in base alla quale:
“ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1 , lettera n-bis)”.
Dunque, il contribuente potrà assoggettare a tassazione separata (salvo opzione per la tassazione ordinaria) i canoni non riscossi nei periodi d’imposta di riferimento ma incassati in un periodo d’imposta successivo.
Canoni di locazione non percepiti. La compilazione della dichiarazione dei redditi
Le indicazioni teoriche fin qui analizzate, hanno degli impatti diretti rispetto alla compilazione della dichiarazione dei redditi.
Infatti, ai fini della compilazione del modello Redditi, stessa cosa dicasi per il 730, il contribuente dovrà tenere conto di quanto di seguito indicato.
Ipotesi
Cosa si dichiara?
Quadro da compilare
Note
Canone di locazione non percepito nel periodo d’imposta oggetto di dichiarazione
Si dichiara la sola rendita catastale rivalutata dell’immobile abitativo.
Quadro RB (B del 730)
Dovrà essere indicato il codice 4 nella colonna 7 “casi particolari” del quadro B del Modello 730 o RB del modello Redditi PF.
Canone di locazione percepito solo in parte nel periodo d’imposta oggetto di dichiarazione
Rendita catastale rivalutata e canone di locazione percepito.
Quadro RB (B del 730)
Se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo, riportando in colonna 6 (canone di locazione) la quota di canone effettivamente percepita e indicando in colonna 7 il codice 4.
Eventuale e successiva (in altro periodo d’imposta) riscossione, totale o parziale, dei canoni legittimamente non dichiarati
Canone di locazione percepito in un periodo successivo a quello di competenza (anche se in regime di cedolare secca).
Rigo D7 del modello 730 o nel rigo RM8 del modello Redditi (tassazione separata)
Possibilità di optare per la tassazione ordinaria.
Credito d’imposta per i canoni assoggettati a tassazione nei periodi precedenti alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto
Credito d’imposta.
Rigo CR8 del modello Redditi (o rigo G2 del 730)
Due alternative:
Circa la spettanza del credito d’imposta, questo può essere indicato nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto o richiesto a rimborso, non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale.
Indicazioni per la dichiarazione 2023, periodo d’imposta 2022
Per quanto riguarda i periodi d’imposta utili cui fare riferimento per la rideterminazione delle imposte (riliquidazione delle precedenti dichiarazioni) e per il calcolo del conseguente credito, vale il termine di prescrizione ordinaria di 10 anni appena citato, pertanto, si può effettuare il calcolo del credito d’imposta con riferimento alle dichiarazioni presentate negli anni precedenti, ma non oltre quelle relative ai redditi 2012, sempre che per ciascuna delle annualità risulti accertata la morosità del conduttore nell’ambito del procedimento di convalida dello sfratto conclusosi nel 2022.
Nelle operazioni di riliquidazione si deve tenere conto:
Nel complesso, la compilazione della dichiarazione dei redditi 2023, periodo d’imposta 2022, rispetto ai canoni di locazione di immobili abitativi non percepiti, dovrà tenere conto delle indicazioni operative fin qui esaminate.
Riferimenti normativi:
Sullo stesso argomento:Modello redditi PFRedditi fondiari
Questo documento fa parte del FocusDICHIARATIVI 2023
Cosa ha innovato l'art. 3-quinquies del D.L. n. 34/2019, Decreto “Crescita” e l'art. 6-septies del D.L. n. 41/2021, Decreto “Sostegni”?
Ha innovato pro contribuente le regole di imposizione applicabili ai canoni di locazione non percepiti.
Secondo la nuova normativa, quando i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti non concorrono a formare il reddito?
Dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
In base alla nuova normativa, cosa deve fare il locatore affinché non debba assoggettare a imposizione i canoni di locazione non percepiti nell'anno d’imposta oggetto di dichiarazione?
La mancata percezione del canone deve essere comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento, effettuata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Secondo la nuova normativa, per quali contratti opera la detassazione dei canoni di locazione non percepiti?
Opera per tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo anche se stipulati prima del 2020.
Come può il locatore recuperare la maggiore imposta versata per i canoni di locazione scaduti e non percepiti ma comunque assoggettati a tassazione negli anni precedenti?
Mediante un credito d’imposta, dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.