Premessa
I contratti di locazione convenzionati, altresì denominati contratti a canone concordato, sono normati dalla legge n. 431/1998. La ratio della norma che regolamenta questa tipologia di locazioni è da ricercarsi nella necessità di incentivare le locazioni a prezzi accessibili, per venire incontro al problema casa.
Con questa tipologia di contratti viene normalmente concordato un canone di locazione inferiore a quello corrente di mercato. A fronte di tale minor canone i proprietari vengono incentivati alla sottoscrizione con il riconoscimento di una serie di agevolazioni fiscali.
Nello specifico, l’art. 2 comma 3 , della legge n. 431 del 9 dicembre 1998, regolamenta i contratti di locazione a canone concordato, ovvero quei contratti che vengono predisposti sulla base di contratti-tipo e che rispettano le condizioni stabilite in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
Con D.M. 16 gennaio 2017 , il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha definito i criteri generali da seguirsi per la stipula degli accordi in sede locale, accordi che definiscono le caratteristiche che il contratto di locazione deve rispettare per poter rientrare nella definizione di contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato - ai sensi dell’art. 2, comma 3 , della legge 9 dicembre 1998, n. 431 - e, pertanto, contratto al quale si applicano le agevolazioni fiscali.
Con tale Decreto, in coerenza con l’orientamento precedentemente espresso dalla Corte Costituzionale, era stato stabilito il principio che non fosse obbligatorio il ricorso alle organizzazioni sindacali per la definizione del canone.
Tuttavia, come precisato dal medesimo Ministero in con nota datata 6 febbraio 2018, su istanza dell’associazione dei proprietari immobiliari CONFABITARE, è obbligatorio che una organizzazione sindacale, indifferentemente dei proprietari o degli inquilini, quanto meno “visti” a posteriori il contenuto del contratto, dichiarandone la conformità agli accordi territoriali sia sotto il punto di vista economico che normativo, al fine di attestare la sussistenza di tutti gli elementi previsti dall’accordo locale e pertanto garantire la spettanza delle agevolazioni fiscali.
Contratto a canone concordato: quando spettano le agevolazioni fiscali
Per la stipula di un contratto a canone concordato occorre innanzi tutto che sussista l’accordo territoriale.
Ricordiamo che i contratti di locazione a canone concordato possono essere esclusivamente relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’art. 1, comma 1 , lettere a) e b), del D.L.30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere.
L’accordo territoriale viene normalmente stipulato dietro lo stimolo delle amministrazioni locali, che convocano le associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini. Dall’incontro tra le parti viene predisposta una mappatura del territorio, al fine di valutare gli immobili ed arrivare a definire, nell’ambito di un range prestabilito, il canone minimo e massimo applicabile a seconda delle zone individuate. Canone che, comunque, sarà inferiore a quello corrente di mercato.
L’art. 1, comma 8 , del Decreto Interministeriale 16 gennaio 2017 postula i criteri per la definizione degli accordi locali, stabilendo che le parti contrattuali, nella definizione del canone assistito, possono essere assistite a loro richiesta dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Pertanto, a differenza di quanto accadeva in precedenza, l’assistenza delle associazioni in sede di stipula di contratto a canone concordato è una facoltà, e non un obbligo.
Per quanto sopra era sorto il dubbio in merito alla spettanza delle agevolazioni fiscali con riferimento ai contratti stipulati in assenza dell’assistenza delle associazioni, dubbio cui il Ministero ha posto definitivamente fine con la risposta fornita al quesito dell’associazione CONFABITARE.
Il Ministero, infatti, ha richiamato ulteriormente il medesimo art. 1, comma 8 , del D.I. 16 gennaio 2017, che recita: “Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.
Insomma, non è sufficiente che il contratto a canone concordato rispetti i paletti fissati dall’accordo territoriale. Tale rispetto deve essere certificato da una delle associazioni firmatarie dell’accordo stesso. In sostanza, almeno una associazione (indifferentemente di proprietari o di inquilini) dovrà controllare la conformità del contratto stipulato in assenza delle associazioni, confermando che il contratto rientra effettivamente - sia a livello economico che normativo - tra quelli di cui alla legge n. 431/1998, articolo 2, comma 3 , ovvero quelli cui spettano le agevolazioni fiscali.
Quindi, se prima poteva sussistere ancora qualche dubbio, con la recente risposta del Ministero è palese che il contratto a canone concordato necessita comunque di essere attestato da una delle associazioni firmatarie dell’accordo locale, come inequivocabilmente espresso in sede di risposta a CONFABITARE: “… ne consegue l’obbligo per i contraenti di acquisire l’attestazione in argomento [ovvero la conformità del contratto all’accordo territoriale ed alle norme in materia] anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni utilizzate”.
Le agevolazioni fiscali in caso di contratto a canone concordato
Assunto che per poter giovarsi delle agevolazioni fiscali il contratto a canone concordato deve essere predisposto con l’assistenza di una delle associazioni dei proprietari e degli inquilini, oppure, in assenza di tale assistenza, deve comunque essere poi sottoposto al vaglio di una di tali associazioni e ricevere il benestare, andiamo a richiamare brevemente quali sono le agevolazioni riconosciute a tali tipologie di contratti.
Per quanto riguarda l’IRPEF, il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato ai sensi dell'art. 37 del testo unico delle imposte sui redditi (ovvero con riduzione forfetaria del 5%), è ulteriormente ridotto del 30 per cento, mentre l’imposta di registro è determinata nella misura del 70% del corrispettivo annuo pattuito.
In caso di opzione per la cedolare secca, è prevista la riduzione dell’aliquota dal 21% al 10% (tale disposizione, di carattere transitorio, è stata ulteriormente prorogata per due anni in sede di legge di Bilancio 2018, all'art.1, comma 16 , ed è quindi applicabile anche per il 2018 ed il 2019). Si ricorda che la cedolare secca assorbe le imposte dirette, nonché l’imposta di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione.
Ulteriori riduzioni sono applicabili in ambito IMU e TASI. Infatti, il comma 53 e 54 dell’art. 1 della legge di Stabilità 2016 ha previsto la riduzione al 75% dell’aliquota stabilita nel caso in cui l’immobile sia locato a canone concordato.
Lo sconto di imposta, pari al 25%, si applica sull’aliquota specificatamente individuata per questa tipologia di immobili, aliquota che spesso le amministrazioni locali già definiscono in partenza in misura ridotta, andando così ad aggiungere agevolazione ad agevolazione.
Tutto quanto sovra esposto concerne i benefici riconosciuti ai proprietari. Tuttavia è bene ricordare che gli inquilini, oltre a godere di un canone inferiore a quello normalmente richiesto, possono anch’essi giovarsi di benefici fiscali, consistenti in una detrazione di imposta riconosciuta nel rispetto di talune condizioni.
A mente delle istruzioni al Modello Redditi persone fisiche 2018, al rigo RP71 deve essere indicato il codice 2 dai contribuenti, con reddito complessivo non superiore ad euro 30.987,41, intestatari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale a condizione che gli stessi siano stati stipulati o rinnovati secondo quanto disposto dall’art. 2, comma 3 , e dall’art. 4, commi 2 e 3 della legge n. 431/1998.
La detrazione non spetta in caso di contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati.
La detrazione deve essere calcolata in base al periodo dell’anno in cui l’immobile è destinato ad abitazione principale ed al numero dei cointestatari del contratto di locazione, ed è pari a complessivi:
- Euro 495,80 se il reddito non supera euro 15.493,71;
- Euro 247,90 se il reddito supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.
Detrazioni ancora maggiori sono concesse ai lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza, nonché ai giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni, sempre in caso di contratto stipulato ai sensi della legge n. 431 del 1998 , con riferimento all’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale. In tal caso, al rigo RP71 deve essere indicato il codice 3 e, per i primi tre anni, gli importi di detrazione spettanti risultano essere:
- Euro 991,60, se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71;
- Euro 495,80, se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.
Riferimenti normativi:
I benefici degli affitti concordati solo con l'ok dell'associazione dei proprietari o degli inquilini
di Sandra Pennacini | 12 Febbraio 2018
La stipula di un contratto di locazione a canone concordato consente al locatore di poter fruire di una serie di agevolazioni fiscali, sia in ambito IRPEF che nel caso di opzione per la cedolare secca, nonché in ambito IMU e TASI. Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, a fronte di un quesito posto dall’associazione dei proprietari immobiliari CONFABITARE, ha recentemente precisato che, laddove il contratto sia stipulato senza l’assistenza delle organizzazioni di proprietà edilizia o dei conduttori, per poter fruire delle agevolazioni fiscali è comunque necessario che il suddetto contratto sia “vistato” almeno da una delle associazioni firmatarie dell’accordo territoriale.
Premessa
I contratti di locazione convenzionati, altresì denominati contratti a canone concordato, sono normati dalla legge n. 431/1998. La ratio della norma che regolamenta questa tipologia di locazioni è da ricercarsi nella necessità di incentivare le locazioni a prezzi accessibili, per venire incontro al problema casa.
Con questa tipologia di contratti viene normalmente concordato un canone di locazione inferiore a quello corrente di mercato. A fronte di tale minor canone i proprietari vengono incentivati alla sottoscrizione con il riconoscimento di una serie di agevolazioni fiscali.
Nello specifico, l’art. 2 comma 3 , della legge n. 431 del 9 dicembre 1998, regolamenta i contratti di locazione a canone concordato, ovvero quei contratti che vengono predisposti sulla base di contratti-tipo e che rispettano le condizioni stabilite in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
Con D.M. 16 gennaio 2017 , il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha definito i criteri generali da seguirsi per la stipula degli accordi in sede locale, accordi che definiscono le caratteristiche che il contratto di locazione deve rispettare per poter rientrare nella definizione di contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato - ai sensi dell’art. 2, comma 3 , della legge 9 dicembre 1998, n. 431 - e, pertanto, contratto al quale si applicano le agevolazioni fiscali.
Con tale Decreto, in coerenza con l’orientamento precedentemente espresso dalla Corte Costituzionale, era stato stabilito il principio che non fosse obbligatorio il ricorso alle organizzazioni sindacali per la definizione del canone.
Tuttavia, come precisato dal medesimo Ministero in con nota datata 6 febbraio 2018, su istanza dell’associazione dei proprietari immobiliari CONFABITARE, è obbligatorio che una organizzazione sindacale, indifferentemente dei proprietari o degli inquilini, quanto meno “visti” a posteriori il contenuto del contratto, dichiarandone la conformità agli accordi territoriali sia sotto il punto di vista economico che normativo, al fine di attestare la sussistenza di tutti gli elementi previsti dall’accordo locale e pertanto garantire la spettanza delle agevolazioni fiscali.
Contratto a canone concordato: quando spettano le agevolazioni fiscali
Per la stipula di un contratto a canone concordato occorre innanzi tutto che sussista l’accordo territoriale.
Ricordiamo che i contratti di locazione a canone concordato possono essere esclusivamente relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’art. 1, comma 1 , lettere a) e b), del D.L.30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere.
L’accordo territoriale viene normalmente stipulato dietro lo stimolo delle amministrazioni locali, che convocano le associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini. Dall’incontro tra le parti viene predisposta una mappatura del territorio, al fine di valutare gli immobili ed arrivare a definire, nell’ambito di un range prestabilito, il canone minimo e massimo applicabile a seconda delle zone individuate. Canone che, comunque, sarà inferiore a quello corrente di mercato.
L’art. 1, comma 8 , del Decreto Interministeriale 16 gennaio 2017 postula i criteri per la definizione degli accordi locali, stabilendo che le parti contrattuali, nella definizione del canone assistito, possono essere assistite a loro richiesta dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Pertanto, a differenza di quanto accadeva in precedenza, l’assistenza delle associazioni in sede di stipula di contratto a canone concordato è una facoltà, e non un obbligo.
Per quanto sopra era sorto il dubbio in merito alla spettanza delle agevolazioni fiscali con riferimento ai contratti stipulati in assenza dell’assistenza delle associazioni, dubbio cui il Ministero ha posto definitivamente fine con la risposta fornita al quesito dell’associazione CONFABITARE.
Il Ministero, infatti, ha richiamato ulteriormente il medesimo art. 1, comma 8 , del D.I. 16 gennaio 2017, che recita: “Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.
Insomma, non è sufficiente che il contratto a canone concordato rispetti i paletti fissati dall’accordo territoriale. Tale rispetto deve essere certificato da una delle associazioni firmatarie dell’accordo stesso. In sostanza, almeno una associazione (indifferentemente di proprietari o di inquilini) dovrà controllare la conformità del contratto stipulato in assenza delle associazioni, confermando che il contratto rientra effettivamente - sia a livello economico che normativo - tra quelli di cui alla legge n. 431/1998, articolo 2, comma 3 , ovvero quelli cui spettano le agevolazioni fiscali.
Quindi, se prima poteva sussistere ancora qualche dubbio, con la recente risposta del Ministero è palese che il contratto a canone concordato necessita comunque di essere attestato da una delle associazioni firmatarie dell’accordo locale, come inequivocabilmente espresso in sede di risposta a CONFABITARE: “… ne consegue l’obbligo per i contraenti di acquisire l’attestazione in argomento [ovvero la conformità del contratto all’accordo territoriale ed alle norme in materia] anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni utilizzate”.
Le agevolazioni fiscali in caso di contratto a canone concordato
Assunto che per poter giovarsi delle agevolazioni fiscali il contratto a canone concordato deve essere predisposto con l’assistenza di una delle associazioni dei proprietari e degli inquilini, oppure, in assenza di tale assistenza, deve comunque essere poi sottoposto al vaglio di una di tali associazioni e ricevere il benestare, andiamo a richiamare brevemente quali sono le agevolazioni riconosciute a tali tipologie di contratti.
Per quanto riguarda l’IRPEF, il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato ai sensi dell'art. 37 del testo unico delle imposte sui redditi (ovvero con riduzione forfetaria del 5%), è ulteriormente ridotto del 30 per cento, mentre l’imposta di registro è determinata nella misura del 70% del corrispettivo annuo pattuito.
In caso di opzione per la cedolare secca, è prevista la riduzione dell’aliquota dal 21% al 10% (tale disposizione, di carattere transitorio, è stata ulteriormente prorogata per due anni in sede di legge di Bilancio 2018, all'art.1, comma 16 , ed è quindi applicabile anche per il 2018 ed il 2019). Si ricorda che la cedolare secca assorbe le imposte dirette, nonché l’imposta di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione.
Ulteriori riduzioni sono applicabili in ambito IMU e TASI. Infatti, il comma 53 e 54 dell’art. 1 della legge di Stabilità 2016 ha previsto la riduzione al 75% dell’aliquota stabilita nel caso in cui l’immobile sia locato a canone concordato.
Lo sconto di imposta, pari al 25%, si applica sull’aliquota specificatamente individuata per questa tipologia di immobili, aliquota che spesso le amministrazioni locali già definiscono in partenza in misura ridotta, andando così ad aggiungere agevolazione ad agevolazione.
Tutto quanto sovra esposto concerne i benefici riconosciuti ai proprietari. Tuttavia è bene ricordare che gli inquilini, oltre a godere di un canone inferiore a quello normalmente richiesto, possono anch’essi giovarsi di benefici fiscali, consistenti in una detrazione di imposta riconosciuta nel rispetto di talune condizioni.
A mente delle istruzioni al Modello Redditi persone fisiche 2018, al rigo RP71 deve essere indicato il codice 2 dai contribuenti, con reddito complessivo non superiore ad euro 30.987,41, intestatari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale a condizione che gli stessi siano stati stipulati o rinnovati secondo quanto disposto dall’art. 2, comma 3 , e dall’art. 4, commi 2 e 3 della legge n. 431/1998.
La detrazione non spetta in caso di contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati.
La detrazione deve essere calcolata in base al periodo dell’anno in cui l’immobile è destinato ad abitazione principale ed al numero dei cointestatari del contratto di locazione, ed è pari a complessivi:
Detrazioni ancora maggiori sono concesse ai lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza, nonché ai giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni, sempre in caso di contratto stipulato ai sensi della legge n. 431 del 1998 , con riferimento all’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale. In tal caso, al rigo RP71 deve essere indicato il codice 3 e, per i primi tre anni, gli importi di detrazione spettanti risultano essere:
Riferimenti normativi:
Qual è lo scopo principale dei contratti di locazione convenzionati?
Gli scopo principale dei contratti di locazione convenzionati è quello di incentivare le locazioni a prezzi accessibili per venire incontro al problema della casa, proponendo un canone di locazione inferiore a quello corrente di mercato.
Chi sono le organizzazioni coinvolte nella stipula dei contratti di locazione a canone concordato?
Le organizzazioni coinvolte nella stipula dei contratti di locazione a canone concordato sono le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che definiscono le condizioni stabilite in appositi accordi definiti in sede locale.
Quali agevolazioni fiscali spettano ai proprietari che stipulano contratti a canone concordato?
I proprietari che stipulano contratti a canone concordato possono beneficiare di riduzioni fiscali sull'IRPEF, sull'imposta di registro, sull'IMU e sulla TASI. Inoltre, in caso di opzione per la cedolare secca, è prevista la riduzione dell’aliquota dal 21% al 10%.
Quali sono le detrazioni fiscali a vantaggio degli inquilini in caso di contratto a canone concordato?
Gli inquilini possono beneficiare di una detrazione di imposta riconosciuta nel rispetto di talune condizioni, che varia in base al reddito complessivo e può raggiungere un importo massimo di Euro 991,60 per i primi tre anni, in caso di trasferimento della propria residenza o per giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni.
Quali sono i riferimenti normativi principali relativi ai contratti di locazione a canone concordato?
I riferimenti normativi principali relativi ai contratti di locazione a canone concordato sono la Legge 9 dicembre 1998, n. 431, e il D.M. del 16 gennaio 2017 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. Inoltre, la nota del 6 febbraio 2018, n. 1380, fornisce ulteriori precisazioni in merito alle agevolazioni fiscali.