Le locazioni brevi nel 730/2024: reddito fondiario o diverso?

In presenza di locazioni brevi, per la compilazione del modello 730/2024 è necessario tener conto della natura del reddito prodotto; si ricorda, infatti, che: 

• i redditi fondiari  (locazioni brevi effettuate dal proprietario dell’immobile) sono tassati secondo il principio di competenza;
• i redditi diversi  (sublocazioni brevi e locazioni brevi effettuate dal comodatario) sono tassati secondo il principio di cassa.

REDDITI FONDIARI - I canoni percepiti dal proprietario di un immobile concesso in locazione per un periodo non superiore a 30 giorni formano redditi fondiari, che sono tassati per competenza, in generale. Secondo quanto previsto dall’art. 26, comma 1, TUIR, “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà [...], per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”.  Quindi, nel caso di locazione breve con durata a cavallo d’anno, a prescindere dal momento di incasso del corrispettivo, vi possono essere due situazioni:

• contratto a cavallo tra 2022 e 2023;
• contratto a cavallo tra 2023 e 2024.

É necessario scomporre il corrispettivo percepito, indicando separatamente il corrispettivo e la ritenuta di competenza  dei relativi periodi di imposta.

Il canone relativo al 2022 è stato indicato dal proprietario nel Mod. 730/REDDITI PF 2023, mentre il canone relativo al 2023  deve essere indicato nel  Mod. 730/REDDITI  2024, e infine quello relativo al 2024 sarà indicato nel Mod. 730/REDDITI 2025. Tale disciplina si riflette anche sull’eventuale CU rilasciata dall’intermediario immobiliare.

Esempio 1 - Un contribuente stipula, tramite un intermediario immobiliare, un contratto di locazione di durata 24 dicembre 2023 - 12 gennaio 2024 relativamente ad un immobile abitativo di sua proprietà; il 24 dicembre 2023 percepisce il relativo corrispettivo, pari ad € 2.000. In fase di compilazione della CU 2024 l’intermediario utilizzerà due righi:

Il primo rigo, relativo al periodo 2023, è così compilato:

Si noti che:

• al punto 4 va indicando “2023” (periodo 2023);
• al punto 5 va indicato “8”, il numero di giorni di efficacia del contratto nel 2023 (dal 24 dicembre al 31 dicembre);
• al  punto  19  viene  indicato  il  corrispettivo  percepito  rapportato  al  periodo  di  efficacia  del  contratto  nel  2023 (€  2.000 x 8/20 = € 800);
• nel punto 20 viene indicata la ritenuta operata, rapportata al periodo di efficacia del contratto nel 2023 (€ 800 x 21% = € 168).

Il secondo rigo, relativo al periodo 2024 , è così compilato:

 

In questo caso:

• al punto 104 va indicato “2024” (periodo 2024);
• al punto 105 viene indicato “12”, i giorni di efficacia del contratto nel 2024 (dal 1° gennaio 2024 al 12 gennaio 2024)
• al punto 119 viene indicato il corrispettivo percepito rapportato al periodo di efficacia del contratto nel 2024 (€  2.000 x 12/20 = € 1.200);
• al punto 120 la ritenuta operata, rapportata al periodo di efficacia del contratto nel 2024 (€ 1.200 x 21% = € 252).

Per la compilazione del Mod. 730/2024 (o Mod. REDDITI PF 2024) devono essere presi in considerazione solamente i dati indicati nel primo rigo; i dati del secondo rigo dovranno essere indicati nella dichiarazione dei redditi successiva, relativa al periodo di imposta 2024.

REDDITI DIVERSI - Il corrispettivo percepito a titolo di:

• sublocazione breve;
• locazione breve da parte del comodatario  nei confronti di un terzo (estraneo al contratto di comodato);

è considerato un reddito diverso; ai fini della tassazione di tale tipologia reddituale è quindi applicabile il principio di cassa, secondo cui i proventi sono considerati interamente percepiti (e tassati) nell’anno di effettiva percezione.

Di conseguenza, in caso di locazione a cavallo tra dicembre 2023 e gennaio 2024:

• se i corrispettivi sono stati percepiti  nel 2023, vanno dichiarati nel Mod. 730/2024 (o Mod. REDDITI 2024);
• se sono stati percepiti nel 2024,  vanno dichiarati nel Mod. 730/2025 (o Mod. REDDITI 2025).

La CU viene redatta secondo il principio di cassa; di conseguenza, in caso di locazioni brevi che danno origine a redditi diversi non è necessario utilizzare due righi per indicare il corrispettivo relativo a contratti a cavallo d’anno. É sufficiente compilare un solo rigo  della “Certificazione redditi - Locazioni brevi”, relativo al corrispettivo percepito nel 2023.

Dove:

• al punto 4 è compilato indicando “2023”  (il corrispettivo è percepito a titolo di sublocazione);
• al punto 5 viene indicato “20”,  il numero totale di giorni di efficacia del contratto (il fatto che parte del contratto abbia efficacia nel 2024 non rileva);
• al punto 19 viene indicato il corrispettivo percepito (€ 2.000);
• al punto 20 viene indicata la ritenuta operata (€ 2.000 x 21% = € 420);
• la casella di cui al punto 21 è barrata; si tratta infatti di un corrispettivo relativo ad un contratto di sublocazione (il percipiente non è il proprietario dell’unità immobiliare sublocata).