Imu per gli enti non commerciali

Casi di utilizzo “misto” dell’immobile

• Qualora l'unità immobiliare abbia un’utilizzazione mista, l'esenzione si applica solo alla frazione di unità nella quale si svolge l'attività di natura non commerciale, se identificabile attraverso l'individuazione degli immobili o porzioni di immobili adibiti esclusivamente a tale attività;
• alla restante parte dell'unità immobiliare, in quanto dotata di autonomia funzionale e reddituale permanente, si applicano le disposizioni dei commi 41, 42 e 44 dell'art. 2 del D.L. 3 ottobre 2006, n. 262.

Quindi, nei casi in cui non sia possibile procedere al frazionamento, già a partire dal 1° gennaio 2013, l’esenzione si applica in proporzione all’utilizzazione non commerciale dell’immobile, quale risulta da apposita dichiarazione, in relazione alla quale, con decreto del MEFn. 200/2012 sono stabilite le modalità e le procedure relative alla predetta dichiarazione, gli elementi rilevanti ai fini dell’individuazione del rapporto proporzionale, nonché i requisiti, generali e di settore, per qualificare le attività di cui alla lettera i) del comma 1 dell’art. 7 del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, come svolte con modalità non commerciali. 

Fabbricato con una parte dedicata all’attività commerciale - immobile nel quale risulta individuabile una frazione dedicata all’utilizzo istituzionale: se, all’interno di un fabbricato, solo una porzione è destinata all’esercizio delle attività “sociali” meritorie, la restante frazione dell’immobile, se dotata di autonomia funzionale e reddituale permanente (situazione in cui è possibile delimitare precisamente una frazione di immobile destinato ad attività commerciale), deve essere separatamente accatastata.

Fabbricato nel quale NON è individuabile una parte dedicata all’attività commerciale: in questo caso è necessario  fare riferimento alla percentuale di rilevanza. Viene prevista una procedura alternativa e residuale per il caso, più ricorrente, in cui non vi sono porzioni specifiche di fabbricato destinate alle diverse attività (commerciali / non commerciali): il possessore dell’immobile deve certificare quale sia la frazione di quest’ultimo destinato all’attività non commerciale (e quindi su tale proporzione sarà escluso dal prelievo Imu).

L’art. 5 del D.L. n. 1/2012 fissa i requisiti per l’individuazione della frazione di immobile sul quale riconoscere l’esenzione Imu nel caso di utilizzo misto dell’immobile dove non possa essere scorporata una frazione di questo specificamente destinata all’attività commerciale. Vengono in particolare individuati tre parametri da seguire:

• se con riferimento a tutta la superficie, per tutto il tempo dell’anno, l’immobile fosse destinato ad attività istituzionali realizzate con modalità non commerciali l’immobile risulterebbe interamente esente.
• In caso contrario, se uno di questi parametri non fosse pari al 100%, la percentuale andrebbe conseguentemente rideterminata.

Tali parametri sono:

• lo spazio: per le unità immobiliari destinate ad una utilizzazione mista, la proporzione tra attività istituzionale e commerciale è prioritariamente determinata in base alla superficie destinata allo svolgimento delle attività commerciali e di quelle istituzionali con modalità commerciali rispetto alla superficie complessiva dell’immobile;
• i destinatari: per le unità immobiliari che sono indistintamente oggetto di un'utilizzazione mista, la proporzione è determinata in base al numero dei soggetti nei confronti dei quali le attività sono svolte con modalità commerciali, rapportato al numero complessivo dei soggetti nei confronti dei quali è svolta l'attività;
• il tempo: nel caso in cui l'utilizzazione mista, è effettuata limitatamente a specifici periodi dell'anno, la proporzione è determinata in base ai giorni durante i quali l'immobile è utilizzato per lo svolgimento delle attività delle attività commerciali e di quelle non commerciali.

Una volta determinata tale percentuale, occorre applicarla alla rendita catastale nella determinazione della base imponibile Imu.

Ovviamente il Comune di ubicazione dell’immobile non può essere a conoscenza della quantificazione dei parametri utilizzati dall’ente non commerciale per la determinazione della percentuale di rilevanza dell’immobile, per cui:

• la percentuale deve essere dichiarata al Comune stesso tramite presentazione di dichiarazione Imu (come peraltro devono essere comunicati gli immobili completamente esenti)
• e la misura dichiarata manterrà valore anche per i successivi periodi d’imposta se non intervengono variazioni nell’utilizzo.

Fondazioni bancarie

• È dovuta l’Imu sugli immobili delle fondazioni bancarie, in ogni caso

Immobili destinati alla ricerca scientifica

• Sono esenti da Imu

Immobili degli ETS

• L’art. 82 del D.Lgs. n. 117 del 3 luglio 2017 (CTS) stabilisce che gli immobili posseduti e utilizzati dagli enti non commerciali del Terzo settore di cui all'art. 79, comma 5, destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali, di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all'art. 16, comma 1, lettera a), della legge 20 maggio 1985, n. 222, sono esenti dall'imposta municipale propria;
• anche ai nuovi ETS (già a far data dal 1° gennaio 2018 per Onlus, ODV e APS iscritte nei rispettivi registri, e ciò in base alla disciplina transitoria prevista dal comma 1 dell’art. 104 del D.Lgs. 117/2017) si applicheranno le previsioni descritte;
• in conseguenza della intervenuta operatività del Registro unico nazionale del terzo settore (RUNTS) – oltre al percorso di trasmigrazione avviato dal 23 novembre 2021 per le descritte ODV, APS e Onlus già iscritte nei precedenti registri – dal 24 novembre 2021 è possibile per tutti gli altri enti che presentano i requisiti previsti dal Codice del terzo settore ottenere l’iscrizione nel predetto registro con conseguente applicazione della stessa disciplina.

Immobili concessi in comodato

• L’esenzione Imu non compete unicamente ai soggetti che utilizzano direttamente l’immobile per il soddisfacimento dei propri fini istituzionali, ma anche a coloro che concedono in uso gratuito lo stesso immobile a realtà che lo utilizzano nel perseguono delle medesime finalità istituzionali del soggetto concedente.
• Di avviso contrario la Corte di Cassazione la quale, invece, richiama la necessaria utilizzazione diretta del bene quale condizione per fruire dell’esenzione.