Affitti brevi: codice identificativo antievasione e tassazione al 26% dal secondo al quarto immobile

Cedolare secca maggiorata al 26% solo dal secondo appartamento locato da ogni proprietario. Nella Manovra 2024 - trasmessa il 30 ottobre 2023 al Parlamento - trova spazio una norma che porta l’aliquota della cedolare secca dal 21% al 26%, limitatamente alle locazioni brevi, e stando a un emendamento al testo originario approvato il 30 ottobre 2023, solo dal secondo al quarto appartamento locato.

Dal 2021 l’attività di locazione breve si intende svolta nell’esercizio di attività di impresa se sono destinati alla locazione breve più di 4 appartamenti. In tal caso, il relativo reddito non può essere dichiarato utilizzando il modello 730, ma va dichiarato utilizzando il terzo fascicolo del modello Redditi Persone fisiche. 

La cedolare secca (art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011) può essere applicata alle locazioni di immobili abitativi effettuate da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’impresa. Nel 2017, l’art. 4 del D.L. n. 50/2017 ha previsto la possibilità di applicare anche alle “locazioni brevi”  il regime nella misura del 21%. Ora, la Legge di bilancio 2024 interviene sull’art. 4 del D.L. n. 50/2017, elevando al 26% l’aliquota della cedolare secca limitatamente alle locazioni brevi. Si tratta di un aumento di 5 punti percentuali, che fa risultare la tassa piatta sulle locazioni brevi più pesante dell’aliquota del 1° scaglione IRPEF.

Si tratta dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, o soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale; anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.

L’aliquota del 26% si applicherà anche alle locazioni brevi produttive di redditi diversi, o alle sublocazioni brevi e alle locazioni brevi stipulate dal comodatario, che vi opta.

Non solo, ma la modifica riguarda anche l’aliquota della ritenuta sulle locazioni brevi che gli intermediari intervenuti nel pagamento dei canoni o corrispettivi devono applicare. In assenza di opzione per la cedolare, la ritenuta è a titolo di acconto.

Con un aggravio di questo tipo, sarà preferibile stipulare  contratti di comodato, con scelta per la tassazione ordinaria (senza opzione per la cedolare secca), così da poter dedurre le spese inerenti.

Riepilogando le diverse casistiche:

 

Il nuovo codice antievasione - Un codice anti evasione nel mondo degli affitti brevi. Con un emendamento al Decreto Legge anticipi, collegato alla legge di bilancio, viene introdotto un codice identificativo nazionale che farà emergere il sommerso di coloro che affittano appartamenti, ha dichiarato il Ministro Tajani.