Superbonus 110% e comunicazione di opzione come condominio minimo

Per gli interventi effettuati su parti comuni di un edificio posseduto da un unico proprietario e composto da più unità immobiliari, la comunicazione di opzione per gli interventi “edilizi” ex art. 121 del D.L. n. 34/2020 va compilata con le stesse modalità previste per gli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali per ogni tipologia di intervento. Il modello di comunicazione deve essere compilato dal proprietario dell’intero edificio come se fosse un “condominio minimo” (FAQ del 12 ottobre 2022 e FAQ del 15 aprile 2021).

Ciò sia nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni, sia nel caso dell’intero edificio posseduto in comproprietà da più soggetti. Uno dei comproprietari dovrà compilare la comunicazione, seguendo le indicazioni delle FAQ. La FAQ del 12 ottobre 2022 precisa anche che, nel caso in cui vengano effettuati interventi su diverse unità immobiliari distintamente accatastate, possedute da un unico proprietario, devono essere compilate e inviate, per ogni intervento e per ciascuna unità immobiliare, altrettante distinte comunicazioni.

Si pensi al caso in cui l'immobile sia composto da 5 unità e in ognuna siano eseguiti interventi di riqualificazione energetica che danno diritto all’eco-bonus al 65%, e interventi di manutenzione straordinaria che danno diritto alla detrazione del 50%. Il proprietario dovrà compilare 10 comunicazioni (due per ogni unità).

Qualora l’intero edificio sia posseduto in comproprietà da due soggetti diversi, i quali sostengono entrambi le spese sostenute per gli interventi, comporta che ogni comproprietario debba  trasmettere la comunicazione di opzione con riguardo alla parte di spesa sostenuta per l’uno e/o l’altro intervento, per ciascuna delle 5 unità immobiliari.

In alternativa a tale procedura, la FAQ del 12 ottobre 2022, per gli interventi sulle singole unità immobiliari situate in un edificio interamente posseduto da un unico proprietario, chiarisce che è possibile compilare e inviare una sola comunicazione, del tipo previsto per il condominio minimo senza amministratore, indicando nel frontespizio il codice fiscale del proprietario come condomino incaricato della trasmissione. Si procede poi a compilare i quadri A, B, C (sezione II) e D della comunicazione, indicando il codice fiscale del proprietario come beneficiario della detrazione ceduta, le varie unità immobiliari e i relativi dati catastali. 

Il possessore delle 5 unità immobiliari, che effettua su tutte e 5 interventi di manutenzione straordinaria, detraibili al 50% su un ammontare massimo di 96.000 euro, per ciascuna unità immobiliare, può inviare una sola comunicazione indicando nel frontespizio,  se stesso come “condomino incaricato” del condominio minimo”.