Prima casa, agevolazioni “prima casa” anche se il preliminare è stato firmato dal padre

L'art. 64, commi 6, 7 e 8 , del decreto “Sostegni-bis” (D.L. 25 maggio 2021, n. 73, convertito con modifiche dalla Legge 23 luglio 2021, n. 106), prevede, a favore dei giovani acquirenti di una “prima casa”, in presenza dei relativi requisiti, che abbiano un valore Isee non superiore a 40.000 euro annui, l’esonero dal pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.

In particolare:

1. l’agevolazione è riconosciuta per gli “atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di ‘prime case’ di abitazione”;
2. ne sono escluse le abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla Nota II-bis all’art. 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131;
3. ne possono beneficiare i soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto è rogitato;
4. la norma di favore si applica agli atti stipulati dal 26 maggio 2021 al 30 giugno 2022;
5. in caso di insussistenza delle condizioni richieste per poter usufruire dell’agevolazione in esame o di decadenza da tali agevolazioni, per il recupero delle imposte dovute e per la determinazione delle sanzioni e degli interessi si applicano le disposizioni previste dalla richiamata Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 e dall’art. 20 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601;
6. con la Circolare 14 ottobre 2021, n. 12/E, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni importanti chiarimenti in merito alla misura in esame. Come spiegato dalla stessa Agenzia, l’agevolazione in commento prevede diversi vantaggi, che si estendono anche all’acquisto delle pertinenze dell’abitazione principale;
7. è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto anche un credito d’imposta pari all’imposta pagata per l’acquisto, che potrà essere utilizzato a sottrazione delle imposte dovute su atti, denunce e dichiarazioni dei redditi successivi alla data di acquisto o usato in compensazione tramite F24;
8. sono agevolati anche i finanziamenti collegati all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione dell’immobile: con il bonus prima casa under 36, infatti, non è dovuta l’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative;
9. per godere dell’esenzione il beneficiario deve dichiarare la sussistenza dei requisiti nel contratto o in un documento allegato.

Ora, con la Risposta all'istanza di interpello 11 maggio 2022, n. 261 , l'Agenzia delle Entrate ha precisato che l'agevolazione compete anche nel caso in cui un soggetto si sostituisca quale parte contrattuale del contratto preliminare originariamente stipulato dal padre “per sé o per persona da nominare”, acquisendo i diritti ed assumendo gli obblighi derivanti dal contratto medesimo con effetto dal momento in cui questo fu stipulato (incluso avvalersi dei pagamenti di caparra e acconti già effettuati dal padre).

A tal fine, peraltro, occorre:

• una dichiarazione di nomina valida;
• che dall'atto di compravendita dell'immobile, stipulato in seguito alla sua nomina, risultino specificamente enunciati gli acconti già pagati dal padre, con indicazione dei relativi importi e delle modalità di pagamento nonché gli estremi delle fatture intestate allo stesso genitore con applicazione dell'aliquota Iva agevolata al 4%.