Rassegna di giurisprudenza 21 febbraio 2025, n. 741

L’Agenzia pretende la plusvalenza generata dalla cessione di un fabbricato pervenuto per successione ereditaria e di cui si era poi riscattato a titolo oneroso anche il diritto di usufrutto, contestando la decorrenza del quinquennio per tassare la plusvalenza dalla data di acquisto dell'usufrutto e non della piena proprietà.
In tema di plusvalenza da cessione, in caso di consolidamento dell'usufrutto alla nuda proprietà prima della cessione, il valore iniziale dell'immobile su cui calcolare la plusvalenza non deve tenere conto del valore dell'usufrutto riscattato, ma deve essere calcolato sulla base degli indici dominicali, in disparte ogni valutazione sull'età del precedente usufruttuario da cui procede il riscatto.
Ai sensi dell'art. 9, comma 5, del TUIR, la disciplina delle cessioni a titolo oneroso vale anche per gli atti a titolo oneroso che costituiscano o trasferiscano diritti reali di godimento (enfiteusi, superficie, usufrutto, servitù, uso, abitazione e diritto di superficie) (Cass., V, ord. 14 giugno 2021, n. 16690). Il corrispettivo per la cessione di un diritto reale di godimento genera una plusvalenza tassabile, alle condizioni di cui all'art. 67 comma 1 lett. b), in caso di persona fisica. Tale norma pone la presunzione assoluta dello scopo speculativo in ogni cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non oltre 5 anni e non destinati a pima casa del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l'acquisto o la costruzione e la cessione, sicché il presupposto impositivo è integrato nel concorso degli elementi costitutivi della fattispecie normativa, essendo irrilevanti i motivi dell'operazione (Cass., V, ord. 23 febbraio 2021, n. 4757).
Il decesso dell'usufruttuario e il consolidamento del diritto di proprietà in capo all'ex nudo proprietario non possono avere incidenza ai fini tributari solo se il decesso dell'usufruttuario e il consolidamento sono successivi - e non antecedenti - all'alienazione del bene (Cass., V, ord. 28 luglio 2020, n. 16176).
Nella specie rileva la cessione del diritto dominicale pieno e non dell’usufrutto, la cui (sola) durata è vincolata alla vita dell'usufruttuario (Cass., V, ord. 4 dicembre 2019, n. 31642; Cass., 12 ottobre 1965, n. 2119).