Rassegna di giurisprudenza 21 febbraio 2025, n. 741

Si discute dei limiti oggettivi alla deducibilità integrale degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.
L'art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007, stabilisce l’iniziale irrilevanza ai fini dell'art. 96 del TUIR, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Pertanto, tali interessi sono totalmente deducibili. L'art. 4, comma 4, del D.Lgs. n. 147/2015, ha limitato soggettivamente la disposizione alle società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare.
E’ indifferente che gli immobili siano o meno già locati al momento della stipula del finanziamento o siano o meno già costruiti. L'ambito oggettivo di applicazione della norma non va limitato agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti solo per la costruzione o ristrutturazione degli immobili destinati alla locazione. Non possono giustificarsi limitazioni alla disposizione che prevede l'integrale deducibilità degli interessi che non trovino evidenza nel tenore letterale della norma; il legislatore, quando ha ritenuto di limitare la portata applicativa della disposizione, lo ha fatto in via espressa, imponendo il limite soggettivo dell’applicabilità alle sole società di gestione immobiliare.
La portata dell'art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007, è estremamente ampia, tanto da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, delle tipologie di immobili considerate, né sul piano funzionale, degli obiettivi dell'indebitamento (Cass. 21 luglio 2023, n. 21885 e n. 21880; Cass. 24 luglio 2023, n. 22191; Cass. 27 luglio 2023, n. 22735; Cass. 8 novembre 2024, n. 28804). Uniche condizioni poste dalla norma sono l'esistenza di un finanziamento garantito da ipoteca e la destinazione alla locazione degli immobili oggetto di ipoteca. La norma prevede l'agevolazione indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno finalizzato all'acquisto o alla costruzione degli immobili.