Rassegna di giurisprudenza 14 febbraio 2025, n. 740

Il caso riguarda un avviso di accertamento IRPEF per il recupero del maggiore canone di cui a un contratto di locazione immobiliare, in quanto l'invocato accordo di riduzione del canone era privo di data certa.
La scrittura privata di riduzione del canone di locazione non è soggetta all'obbligo di registrazione, potendo la data certa dell'accordo desumersi anche da altri mezzi di prova (Cass. ord. 9 marzo 2022, n. 7644).
Circa i contratti di locazione, gli artt. 3 e 17 del TUR individuano gli eventi successivi alla conclusione del contratto di locazione da assoggettare autonomamente a registrazione. Si tratta delle cessioni, risoluzioni e proroghe dell'originario contratto che devono essere registrate in termine fisso anche se stipulate verbalmente o se il relativo contratto sia redatto nella forma della scrittura privata non autenticata. L'accordo di riduzione del canone inizialmente pattuito non è riconducibile a tali ipotesi. Quindi, salva l'ipotesi in cui l’accordo di riduzione del canone sia formalizzato in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, non sussiste in capo ai contraenti l'obbligo di comunicare all'A.F. la modifica contrattuale intervenuta.
Tuttavia, l’eventuale registrazione della scrittura privata di riduzione del canone di locazione - conferendo al documento, ex art. 2704 c.c., data certa di fronte al Fisco - può palesarsi opportuna per esigenze di ordine probatorio ai fini di dimostrare il minor reddito conseguito e quindi la minore imposta dovuta. La registrazione del patto modificativo non costituisce un obbligo a carico del contribuente, operando invece sul piano probatorio agevolando la prova da parte del locatore della riduzione del canone, senza che possa escludersi, al fine della prova della data certa, l'uso di altri mezzi di prova.
L'assenza di un'elencazione tassativa dei fatti in base ai quali la data di una scrittura privata non autenticata possa ritenersi opponibile nei confronti dei terzi, consente al giudice di merito di valutare se sussiste un fatto, diverso dalla registrazione, idoneo a dare certezza alla data della scrittura privata (Cass. n. 17926 del 2016).