Rassegna di giurisprudenza 23 febbraio 2024, n. 691

Si chiede se il contratto preliminare sia opponibile all'Ufficio e come sia possibile provare l'incongruità della mancata stipula del definitivo di vendita dell'immobile.
Se è vero che la regola di cui all'art. 2704 c.c. stabilisce che la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è opponibile ai terzi, se non dal giorno in cui essa è stata registrata, e se è vero che, in base alla normativa tributaria, il concetto di terzo, cui fa riferimento l’art. 2704, primo comma, c.c., comprende anche l'A.F., quale titolare di un diritto di imposizione collegato al negozio documentato e suscettibile di pregiudizio per effetto di esso, come, ad esempio, attraverso fittizie retrodatazioni (Cass. 17 dicembre 2008, n. 29451; Cass. 3 marzo 2000, n. 2402; Cass. 11 aprile 2014, n. 8535), è pur vero, che, dove manchino le situazioni tipiche di certezza contemplate dalla norma, la data della scrittura privata è opponibile ai terzi, qualora sia dedotto e dimostrato un fatto idoneo a stabilire in modo ugualmente certo l'anteriorità della formazione del documento (Cass. 21 luglio 2021, n. 20723; Cass. 3 agosto 2012, n. 13943). L'assenza di un elenco tassativo dei fatti in base ai quali la data di una scrittura privata non autenticata possa ritenersi opponibile nei confronti di terzi consente al giudice di valutare se sussiste un fatto, diverso dalla registrazione, idoneo a dare certezza alla data della scrittura privata (Cass. 12 settembre 2016, n. 17926).
Nella specie, non si è dato conto di tale possibilità di prova alternativa né valutato l'estratto conto bancario, idoneo ad attestare la data dei pagamenti quietanzati nella scrittura privata, così da conferirle data certa.