La rivalutazione dei terreni
Ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. a) e b), del TUIR le cessioni dei terreni possono generare una plusvalenza tassabile come reddito diverso.
Il legislatore, periodicamente, riapre i termini per operare la rivalutazione di detti terreni affinché i contribuenti interessati possano avvalersene al fine di mitigare o, addirittura, azzerare la plusvalenza da cessione.
L’ultima riapertura in ordine cronologico è quella ex art. 1, comma 52, della Legge n. 213/2023, la quale permette di poter rivalutare i terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2024.
Della disposizione agevolativa se ne possono avvalere:
- le persone fisiche, in relazione ai terreni non detenuti nell’esercizio di attività d’impresa;
- le società semplici e i soggetti ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 del TUIR;
- gli enti non commerciali, se il terreno non è detenuto nell’esercizio di impresa;
- i soggetti non residenti, per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni, non riferibili a stabili organizzazioni (salve le previsioni contenute nelle Convenzioni contro le doppie imposizioni che ne escludano l’imponibilità in Italia).
Le condizioni necessarie per poter rideterminare il costo dei terreni, in base all’ultima riapertura dei termini, sono le seguenti:
- il terreno deve essere posseduto in base a diritto di proprietà o altro diritto reale alla data del 1° gennaio 2024;
- entro il 30 giugno 2024 deve essere:
- redatta e giurata un’apposita perizia di stima da parte di un soggetto abilitato;
- versata un’imposta sostitutiva pari al 16% del valore del terreno desumibile dalla perizia (codice tributo “8056”). Il versamento può avvenire in un’unica soluzione o in 3 rate annuali di pari importo.
L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 53/E/2015 ha chiarito che:
- il costo del terreno può essere rideterminato sulla base di una perizia giurata anche se asseverata in data successiva alla stipula, attesa l’assenza di limitazioni poste dalla legge (vedasi anche: Corte di Cassazione, ord. n. 26714/2013, Corte di Cassazione, ord. n. 10561/2014);
- per il calcolo della plusvalenza ai fini dell’imposte dirette potrà farsi riferimento al valore rivalutato, che rileva quale valore minimo di riferimento anche ai fini della determinazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali.
La cessione del terreno rivalutato ad un corrispettivo inferiore al valore di perizia non comporta la decadenza della rivalutazione.
Tale principio è stato affermato dalla Corte di Cassazione riunitasi a Sezioni Unite, con le sentenze n. 2321 e n. 2322 del 2020.
Secondo la Suprema Corte “l’indicazione, nell’atto di vendita dell’immobile, di un corrispettivo inferiore rispetto al valore del cespite in precedenza rideterminato dal contribuente sulla base di perizia giurata a norma dell’art. 7 della Legge n. 448/2001 non determina la decadenza del contribuente dal beneficio correlato al pregresso versamento dell’imposta sostitutiva, né la possibilità per l’Amministrazione finanziaria di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene”.
Pertanto, secondo i giudici, la possibilità di avvalersi del meccanismo agevolativo ex art. 7, comma 1, della Legge n. 448/2001 va intesa nel senso che, una volta verificatisi i presupposti di legge per fruire della legge di rivalutazione, “tale meccanismo impedisce di recuperare, ai fini del computo della plusvalenza, il valore storico del bene anteriore a quello di perizia, ancorché detto valore non sia indicato nell’atto o sia indicato un valore commerciale inferiore a quello periziato, come tale inidoneo a determinare l’insorgenza di un reddito tassabile rispetto al valore periziato maggiore”.
La rivalutazione dei terreni nel modello 730/2024
Nella sezione II del Quadro L del modello 730/20242 devono essere indicati i valori dei terreni, rideterminati ai sensi dell’art. 7 della Legge n. 448/2001, come modificato dall’art. 1, commi 108 e 109, della Legge di Bilancio 2023 (Legge n. 197/2022), posseduti alla data del 1° gennaio 2023.
In tale sezione devono essere distintamente indicate le rivalutazioni dei terreni edificabili, dei terreni agricoli e dei terreni oggetto di lottizzazione, per i quali il valore di acquisto è stato rideterminato sulla base di una perizia giurata di stima ed è stato effettuato il relativo versamento dell’imposta sostitutiva nella misura del 16% entro il 15 novembre 2023, in un’unica soluzione oppure, in caso di rateazione, della prima delle 3 previste rate annuali di pari importo.
Possono essere oggetto di rivalutazione anche terreni per cui in passato il contribuente ha fruito di precedenti leggi di rivalutazione, in tal caso è possibile scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta l’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi terreni, sempreché non abbiano già presentato istanza di rimborso.
L’importo dell’imposta sostitutiva oggetto di scomputo deve essere indicato nella colonna 3 della sezione II del quadro L del modello 730/2024.
Nel caso di comproprietà di un terreno o di un’area rivalutata sulla base di una perizia giurata di stima, ciascun comproprietario deve dichiarare il valore della propria quota per la quale ha effettuato il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta.
Nel caso di versamento cumulativo dell’imposta per più terreni o aree, deve essere distintamente indicato il valore del singolo terreno o area con la corrispondente quota dell’imposta sostitutiva dovuta su ciascuno di essi.
I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
In merito all’ammontare indicato nella predetta colonna 3, l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 12/E/2024 ha chiarito che l’importo dell’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti rivalutazioni del valore dei terreni è oggetto di visto di conformità, pertanto, il CAF o il professionista abilitato deve controllare e conservare:
- le quietanze di avvenuto versamento tramite modello F24;
- la perizia giurata di stima alla base della rivalutazione dichiarata con il modello, nonché quelle eventualmente effettuate in precedenza per il medesimo terreno, al fine di verificare che i versamenti esibiti siano effettivamente riferibili allo stesso terreno.
Riferimenti normativi:
La rivalutazione dei terreni e il visto di conformità sul modello 730
di Stefano Rossetti | 11 Giugno 2024
L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 12/E/2024 ha fornito vari chiarimenti in merito alla compilazione della dichiarazione dei redditi delle persone fisiche e all’apposizione del visto di conformità per l’anno d’imposta 2023. In relazione all’indicazione della rivalutazione dei terreni (quadro L del modello 730/2024), l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che deve essere oggetto di verifica, ai fini dell’apposizione del visto di conformità, la colonna 3 del rigo L6 (sezione II) in cui deve essere iscritta l’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti rivalutazioni del valore dei terreni.
La rivalutazione dei terreni
Ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. a) e b), del TUIR le cessioni dei terreni possono generare una plusvalenza tassabile come reddito diverso.
Il legislatore, periodicamente, riapre i termini per operare la rivalutazione di detti terreni affinché i contribuenti interessati possano avvalersene al fine di mitigare o, addirittura, azzerare la plusvalenza da cessione.
L’ultima riapertura in ordine cronologico è quella ex art. 1, comma 52, della Legge n. 213/2023, la quale permette di poter rivalutare i terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2024.
Della disposizione agevolativa se ne possono avvalere:
Le condizioni necessarie per poter rideterminare il costo dei terreni, in base all’ultima riapertura dei termini, sono le seguenti:
L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 53/E/2015 ha chiarito che:
La cessione del terreno rivalutato ad un corrispettivo inferiore al valore di perizia non comporta la decadenza della rivalutazione.
Tale principio è stato affermato dalla Corte di Cassazione riunitasi a Sezioni Unite, con le sentenze n. 2321 e n. 2322 del 2020.
Secondo la Suprema Corte “l’indicazione, nell’atto di vendita dell’immobile, di un corrispettivo inferiore rispetto al valore del cespite in precedenza rideterminato dal contribuente sulla base di perizia giurata a norma dell’art. 7 della Legge n. 448/2001 non determina la decadenza del contribuente dal beneficio correlato al pregresso versamento dell’imposta sostitutiva, né la possibilità per l’Amministrazione finanziaria di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene”.
Pertanto, secondo i giudici, la possibilità di avvalersi del meccanismo agevolativo ex art. 7, comma 1, della Legge n. 448/2001 va intesa nel senso che, una volta verificatisi i presupposti di legge per fruire della legge di rivalutazione, “tale meccanismo impedisce di recuperare, ai fini del computo della plusvalenza, il valore storico del bene anteriore a quello di perizia, ancorché detto valore non sia indicato nell’atto o sia indicato un valore commerciale inferiore a quello periziato, come tale inidoneo a determinare l’insorgenza di un reddito tassabile rispetto al valore periziato maggiore”.
La rivalutazione dei terreni nel modello 730/2024
Nella sezione II del Quadro L del modello 730/20242 devono essere indicati i valori dei terreni, rideterminati ai sensi dell’art. 7 della Legge n. 448/2001, come modificato dall’art. 1, commi 108 e 109, della Legge di Bilancio 2023 (Legge n. 197/2022), posseduti alla data del 1° gennaio 2023.
In tale sezione devono essere distintamente indicate le rivalutazioni dei terreni edificabili, dei terreni agricoli e dei terreni oggetto di lottizzazione, per i quali il valore di acquisto è stato rideterminato sulla base di una perizia giurata di stima ed è stato effettuato il relativo versamento dell’imposta sostitutiva nella misura del 16% entro il 15 novembre 2023, in un’unica soluzione oppure, in caso di rateazione, della prima delle 3 previste rate annuali di pari importo.
Possono essere oggetto di rivalutazione anche terreni per cui in passato il contribuente ha fruito di precedenti leggi di rivalutazione, in tal caso è possibile scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta l’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi terreni, sempreché non abbiano già presentato istanza di rimborso.
L’importo dell’imposta sostitutiva oggetto di scomputo deve essere indicato nella colonna 3 della sezione II del quadro L del modello 730/2024.
Nel caso di comproprietà di un terreno o di un’area rivalutata sulla base di una perizia giurata di stima, ciascun comproprietario deve dichiarare il valore della propria quota per la quale ha effettuato il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta.
Nel caso di versamento cumulativo dell’imposta per più terreni o aree, deve essere distintamente indicato il valore del singolo terreno o area con la corrispondente quota dell’imposta sostitutiva dovuta su ciascuno di essi.
I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
In merito all’ammontare indicato nella predetta colonna 3, l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 12/E/2024 ha chiarito che l’importo dell’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti rivalutazioni del valore dei terreni è oggetto di visto di conformità, pertanto, il CAF o il professionista abilitato deve controllare e conservare:
Riferimenti normativi:
Sullo stesso argomento:Modello 730Visto di conformitàRivalutazioni
Questo documento fa parte del FocusModello 730/2024