Locazioni a canone concordato: quando è obbligatoria l’attestazione
Per i contratti di locazione a canone concordato “non assistiti”, ossia stipulati senza l’assistenza delle organizzazioni di categoria, l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo, con la quale viene confermata la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo territoriale, è necessaria anche ai fini del conseguimento di alcune agevolazioni fiscali.
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Agevolazioni fiscali rilevanti
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Applicazione dell’aliquota ridotta della cedolare secca del 10%
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Abbattimento ai fini IMU del 25%
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Agevolazioni previste dall’art. 8 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431:
- base imponibile dell’imposta di registro pari a 70% del canone;
- base imponibile IRPEF ridotta al 30%.
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Secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 31/E del 20 aprile 2018, infatti:
- per i contratti stipulati dopo il 30 marzo 2017 (data di entrata in vigore del D.M. 16 gennaio 2017),
- senza l’assistenza delle organizzazioni (divenuta facoltativa),
la fruizione delle predette agevolazioni fiscali è subordinata al possesso di un’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale, che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’Accordo territoriale.
L’attestazione deve ritenersi obbligatoria, secondo le Entrate, anche in ipotesi di rent to buy (cfr. risposta ad interpello n. 597/E/2021).
In applicazione dell’art. 5, Tabella allegata al D.P.R. n. 642/1972, per il rilascio dell’attestazione non deve essere applicata l’imposta di bollo.
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L’attestazione non è obbligatoria nei seguenti casi:
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Contratti di locazione relativi ad abitazioni ubicate in Comuni che non abbiano adeguato i propri accordi territoriali alle disposizioni del D.M. 16 gennaio 2017, per i quali continuano ad applicarsi le disposizioni del D.M. 30 dicembre 2002;
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Contratti di locazione sottoscritti antecedentemente all’adeguamento degli accordi territoriali, anche se oggetto di successive proroghe.
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Attestazione riutilizzabile per più contratti dello stesso contenuto
L’art. 7, del D.L. n. 73/2022 ha introdotto un’importante semplificazione per i contratti a canone concordato, prolungando la validità dell’attestazione. In particolare, si prevede che il “bollino” apposto al contratto dalle associazioni di categoria possa essere fatto valere per tutti i contratti di locazione, stipulati successivamente al suo rilascio, aventi “il medesimo contenuto”, fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell’immobile o dell’Accordo territoriale del Comune a cui si riferisce.
Al riguardo, mentre era palese che la sottoscrizione di un nuovo Accordo territoriale obbligasse le parti a richiedere una nuova attestazione, diversi dubbi sono stati sollevati dalla dottrina circa gli elementi essenziali del contratto al fine di poter ritenere “medesimo” il suo contenuto, in ipotesi di variazioni marginali.
La questione è stata oggetto di chiarimenti da parte della circolare Agenzia delle Entrate 19 giugno 2023 n. 15/E la quale puntualizza che “qualora non sia intervenuto un nuovo accordo territoriale, oppure non siano variate le caratteristiche dell’immobile locato (superficie, posto auto, balconi, terrazze, ascensore, ecc.), la stipula di un nuovo contratto non richiede il rilascio di una nuova attestazione atteso che non sono considerate rilevanti le variazioni del conduttore o del canone di locazione, purché rimanga entro il limite stabilito dall’accordo territoriale indicato nell’attestazione stessa”.
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Variazioni caratteristiche immobile locato
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Modifiche che incidono su:
- superficie dell’alloggio;
- presenza o meno del posto auto;
- presenza o meno di balconi o terrazze;
- variazione dell’ascensore.
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Variazioni “non rilevanti”
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- Variazione del locatore o del conduttore, ma non del tipo di contratto (es. cambio di inquilino studente con studente).
- Variazione del canone (in questo caso, tuttavia, da segnalare un orientamento giurisprudenziale contrastante della Cassazione secondo cui il canone è senza dubbio parte del “contenuto economico” del contratto - Sentenza n. 27022/2016).
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L’attestazione va allegata al contratto di locazione?
Il D.M. 16 gennaio 1997 non definisce alcun obbligo in capo alle parti contrattuali di procedere all’allegazione dell’attestazione, né un tale adempimento può desumersi dalle previsioni recata dal testo unico dell’imposta di registro, approvato con il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR).
L’assenza di un obbligo di Legge non esclude, tuttavia, che le parti possano comunque procedere a detta allegazione, in sede di registrazione del contratto di locazione.
Dal punto di vista operativo, si ritiene infatti opportuno allegare l’attestazione in sede di registrazione, al fine di documentare la sussistenza dei requisiti, in particolare laddove il contribuente chieda di fruire dell’agevolazione prevista dall’art. 8 della Legge n. 431/1998 (riduzione del 30 per cento della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro).
In sede di stipula del contratto, pertanto, anche nei casi in cui sia possibile mantenere valido il precedente “bollino” delle associazioni, si consiglia di:
- allegare l’attestazione di rispondenza rilasciata per il contratto precedente “avente lo stesso contenuto”;
- esplicitare, nel contratto o in calce allo stesso, la precisazione per cui “sulla scorta di quanto previsto dall’art. 7 del D.L. 21 giugno 2022 n. 73, verificata l’assenza di variazioni delle caratteristiche dell’immobile e dell’accordo territoriale e l’invarianza del contenuto del contratto, si allega al presente l’attestazione rilasciata per il contratto registrato il _____ al n. ____ serie ____”.
Riferimenti normativi:
- Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 3;
- D.L. 21 giugno 2022, n. 73, convertito dalla Legge 4 agosto 2022, n. 122, art. 7;
- Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, D.M. 16 gennaio 2017, artt. 1, comma 8, 2, comma 8, e 3, comma 5;
- Agenzia delle Entrate, circolare 19 giugno 2023 n. 15/E;
- Cass. civ., sez. III, sentenza 27 dicembre 2016, n. 27022.
Locazione a canone concordato “non assistita”: attestazione valida per più contratti
di Marco Bomben | 12 Dicembre 2023
L’attestazione degli affitti a canone concordato “non assistiti” resta valida per tutti i contratti stipulati dopo il suo rilascio e fino a quando non siano modificate le caratteristiche dell’immobile o l’accordo territoriale del Comune a cui si riferisce. Vediamo assieme le implicazioni della previsione introdotta con il Decreto Semplificazioni (art. 7, D.L. n. 73/2022) alla luce degli ultimi chiarimenti forniti in materia dall’Agenzia delle Entrate.
Locazioni a canone concordato: quando è obbligatoria l’attestazione
Per i contratti di locazione a canone concordato “non assistiti”, ossia stipulati senza l’assistenza delle organizzazioni di categoria, l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo, con la quale viene confermata la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo territoriale, è necessaria anche ai fini del conseguimento di alcune agevolazioni fiscali.
Agevolazioni fiscali rilevanti
Applicazione dell’aliquota ridotta della cedolare secca del 10%
Abbattimento ai fini IMU del 25%
Agevolazioni previste dall’art. 8 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431:
Secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 31/E del 20 aprile 2018, infatti:
- per i contratti stipulati dopo il 30 marzo 2017 (data di entrata in vigore del D.M. 16 gennaio 2017),
- senza l’assistenza delle organizzazioni (divenuta facoltativa),
la fruizione delle predette agevolazioni fiscali è subordinata al possesso di un’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale, che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’Accordo territoriale.
L’attestazione deve ritenersi obbligatoria, secondo le Entrate, anche in ipotesi di rent to buy (cfr. risposta ad interpello n. 597/E/2021).
In applicazione dell’art. 5, Tabella allegata al D.P.R. n. 642/1972, per il rilascio dell’attestazione non deve essere applicata l’imposta di bollo.
L’attestazione non è obbligatoria nei seguenti casi:
Contratti di locazione relativi ad abitazioni ubicate in Comuni che non abbiano adeguato i propri accordi territoriali alle disposizioni del D.M. 16 gennaio 2017, per i quali continuano ad applicarsi le disposizioni del D.M. 30 dicembre 2002;
Contratti di locazione sottoscritti antecedentemente all’adeguamento degli accordi territoriali, anche se oggetto di successive proroghe.
Attestazione riutilizzabile per più contratti dello stesso contenuto
L’art. 7, del D.L. n. 73/2022 ha introdotto un’importante semplificazione per i contratti a canone concordato, prolungando la validità dell’attestazione. In particolare, si prevede che il “bollino” apposto al contratto dalle associazioni di categoria possa essere fatto valere per tutti i contratti di locazione, stipulati successivamente al suo rilascio, aventi “il medesimo contenuto”, fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell’immobile o dell’Accordo territoriale del Comune a cui si riferisce.
Al riguardo, mentre era palese che la sottoscrizione di un nuovo Accordo territoriale obbligasse le parti a richiedere una nuova attestazione, diversi dubbi sono stati sollevati dalla dottrina circa gli elementi essenziali del contratto al fine di poter ritenere “medesimo” il suo contenuto, in ipotesi di variazioni marginali.
La questione è stata oggetto di chiarimenti da parte della circolare Agenzia delle Entrate 19 giugno 2023 n. 15/E la quale puntualizza che “qualora non sia intervenuto un nuovo accordo territoriale, oppure non siano variate le caratteristiche dell’immobile locato (superficie, posto auto, balconi, terrazze, ascensore, ecc.), la stipula di un nuovo contratto non richiede il rilascio di una nuova attestazione atteso che non sono considerate rilevanti le variazioni del conduttore o del canone di locazione, purché rimanga entro il limite stabilito dall’accordo territoriale indicato nell’attestazione stessa”.
Variazioni caratteristiche immobile locato
Modifiche che incidono su:
Variazioni “non rilevanti”
L’attestazione va allegata al contratto di locazione?
Il D.M. 16 gennaio 1997 non definisce alcun obbligo in capo alle parti contrattuali di procedere all’allegazione dell’attestazione, né un tale adempimento può desumersi dalle previsioni recata dal testo unico dell’imposta di registro, approvato con il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR).
L’assenza di un obbligo di Legge non esclude, tuttavia, che le parti possano comunque procedere a detta allegazione, in sede di registrazione del contratto di locazione.
Dal punto di vista operativo, si ritiene infatti opportuno allegare l’attestazione in sede di registrazione, al fine di documentare la sussistenza dei requisiti, in particolare laddove il contribuente chieda di fruire dell’agevolazione prevista dall’art. 8 della Legge n. 431/1998 (riduzione del 30 per cento della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro).
In sede di stipula del contratto, pertanto, anche nei casi in cui sia possibile mantenere valido il precedente “bollino” delle associazioni, si consiglia di:
- allegare l’attestazione di rispondenza rilasciata per il contratto precedente “avente lo stesso contenuto”;
- esplicitare, nel contratto o in calce allo stesso, la precisazione per cui “sulla scorta di quanto previsto dall’art. 7 del D.L. 21 giugno 2022 n. 73, verificata l’assenza di variazioni delle caratteristiche dell’immobile e dell’accordo territoriale e l’invarianza del contenuto del contratto, si allega al presente l’attestazione rilasciata per il contratto registrato il _____ al n. ____ serie ____”.
Riferimenti normativi:
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A cosa serve l'attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell'accordo per i contratti di locazione a canone concordato?
Serve per confermare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all'accordo territoriale e per conseguire alcune agevolazioni fiscali.
Quali sono le agevolazioni fiscali rilevanti per i contratti di locazione a canone concordato 'non assistiti'?
L'applicazione dell'aliquota ridotta della cedolare secca del 10%, l'abbattimento ai fini IMU del 25% e le agevolazioni previste dall'art. 8 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431.
In quali casi l'attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell'accordo non è obbligatoria?
L'attestazione non è obbligatoria per i contratti di locazione relativi ad abitazioni ubicate in Comuni che non abbiano adeguato i propri accordi territoriali alle disposizioni del D.M. 16 gennaio 2017 e per i contratti sottoscritti antecedentemente all'adeguamento degli accordi territoriali, anche se oggetto di successive proroghe.
Cosa ha introdotto l'art. 7 del D.L. n. 73/2022 per i contratti a canone concordato?
L'art. 7 del D.L. n. 73/2022 ha introdotto la possibilità di prolungare la validità dell'attestazione, consentendo di riutilizzarla per tutti i contratti di locazione aventi lo stesso contenuto, fino a eventuali variazioni delle caratteristiche dell'immobile o dell'accordo territoriale del Comune a cui si riferisce.
L'attestazione va allegata al contratto di locazione?
Il D.M. 16 gennaio 1997 non definisce alcun obbligo in capo alle parti contrattuali di procedere all'allegazione dell'attestazione, ma è opportuno allegarla in sede di registrazione del contratto per documentare la sussistenza dei requisiti, in particolare se si intende fruire dell'agevolazione prevista dall'art. 8 della Legge n. 431/1998.