Tassazione al 26% per le plusvalenze sugli immobili ristrutturati con il superbonus
Nel tentativo di arginare l’impatto per i conti pubblici derivanti dal superbonus al 110% il Governo mette in campo nuove misure, agendo per la prima volta sui profitti derivanti da eventuali cessioni delle seconde case ristrutturate.
Il testo della Manovra 2024 bollinato dalla Ragioneria dello Stato, infatti, prevede che:
- in caso di successiva vendita dell’immobile,
- il proprietario si veda tassare la plusvalenza realizzata in misura pari al 26%,
- sempreché non siano trascorsi almeno 10 anni dal termine degli interventi finanziati con il superbonus.
Da notare che nella versione precedente, tale termine era stato fissato a 5 anni.
Con un raddoppio, quindi, del periodo di “sorveglianza” previsto ai fini dell’applicazione dell’imposta.
Resta confermato, invece, il perimetro oggettivo della norma che riguarda esclusivamente vendite di immobili diversi da quelli adibiti ad “abitazione principale”, del cedente o dei suoi familiari, per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora, tra la data di acquisto o di costituzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.
Per “abitazione principale” si ricorda, si intende l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente.
Ma non finisce qui. La Manovra cambia, di conseguenza, anche le modalità di determinazione della base imponibile per calcolare la plusvalenza e in particolare sui costi sostenuti.
Viene introdotto, infatti, un regime di indeducibilità dei costi che sarà a 2 velocità:
• per i primi 5 anni, questi ultimi saranno totalmente indeducibili;
• dal sesto in poi lo saranno parzialmente con una deducibilità delle spese sostenute soltanto del 50 per cento.
Si consideri un contribuente che ha eseguito interventi di ristrutturazione agevolati con il 110% nel corso del 2022-2023 sostenendo una spesa complessiva di 125.000 euro.
Attualmente, tale importo è pienamente deducibile dalla base imponibile mentre, se la Manovra risultasse confermata, dal 1° gennaio 2024 diverrebbe totalmente indeducibile e tassato al 26% con un aggravio potenziale di 32.500 euro (26% x 125.000).
Da notare che la limitazione in argomento si applica esclusivamente ai contribuenti che:
- abbiano eseguito gli interventi agevolati con il superbonus;
- utilizzato le opzioni indirette per la fruizione del beneficio, ossia le opzioni per la cessione del credito o sconto in fattura.
Resta fuori, quindi, chi avendo adeguata capienza fiscale ha potuto utilizzare la detrazione direttamente in sede di dichiarazione (modello 730 o Redditi PF).
Si tratta però di un’esclusione che riguarderà pochi casi, poiché nella stragrande maggioranza degli interventi la modalità di fruizione preferita dell’agevolazione è quella dello sconto in fattura o cessione del credito.
La ratio della norma è evidentemente quella di recuperare, almeno in parte, le enormi risorse finanziarie sborsate a favore della maxi-detrazione, sotto forma di prelievo fiscale al 26% per chi dovesse trovarsi a vendere la seconda casa con intento speculativo.
Sono esclusi, infatti:
- la prima casa;
- gli immobili ricevuti in eredità dal de cuius.
La tassazione della plusvalenza sotto forma di reddito diverso dovrebbe riguardare molti proprietari che in questo modo saranno costretti a “rimborsare” parte delle detrazioni ricevute.
Il cuore dell’intervento risiede, infatti, nell’indeducibilità dei costi sostenuti che andranno in questo modo a rendere notevolmente più elevata la base imponibile a cui applicare l’imposta.
Va messo in conto, tuttavia, anche una possibile impasse del mercato immobiliare che, complice da un lato il caro-mutui, e dall’altro la penalizzazione fiscale, potrebbe ristagnare nei prossimi anni.
Le altre novità per bonus edilizi e immobili
La stretta sulla casa è senz’altro centrale nella Manovra 2024 con un incremento della tassazione da un lato e maggiori controlli e riduzione delle agevolazioni spettanti dall’altro.
Vediamo di seguito, in sintesi, i principali ambiti di intervento che subiranno modifiche dal 1° gennaio 2024.
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Bonus “case green”
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Introdotta dalla Legge di Bilancio 2023, la detrazione dell’IRPEF del 50% sull’IVA per l’acquisto di case di classe A e B non sarà rifinanziata e, di conseguenza, terminerà la sua validità dal 1° gennaio 2024.
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Bonus mobili
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La Manovra non mette mano alla detrazione del 50% per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici per arredare un immobile oggetto di ristrutturazione.
Il tetto di spesa massimo ammissibile, pertanto, passerà dagli attuali 8.000 euro ai 5.000 euro nel 2024.
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Ritenuta bonifici “parlanti” per detrazioni edilizie
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Da marzo del 2024 salirà di 3 punti la ritenuta (a quota 8% da gennaio del 2015) che banche e Poste trattengono al momento dell’accredito dei bonifici disposti dai clienti ai fornitori per ottenere detrazioni.
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Immobili detenuti all’estero
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L’aliquota IVIE passa dal 7,6 per mille al livello massimo del 10,6 per mille.
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Controlli catastali superbonus
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Al fine di verificare l’adempimento dell’obbligo di comunicare al Catasto, ai fini fiscali, le variazioni sull’immobile alla fine dei lavori di ristrutturazione, si incrementeranno le lettere di compliance. Si procederà “sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati”.
Operativamente, sarà sufficiente utilizzare dati già disponibili nelle anagrafi tributarie.
A titolo esemplificativo, le comunicazioni di cessione del credito contengono gli identificativi catastali dell’immobile e il codice fiscale del proprietario. Punto di partenza sufficiente per effettuare gli incroci con i dati sulle variazioni catastali.
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Agevolazioni mutui under 36
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In parziale controtendenza alle strette sopra elencate, la Manovra estende di un altro anno, fino al 31 dicembre 2024, le agevolazioni sui mutui prima casa per i giovani under 36, con ulteriori risorse per 282 milioni di euro a disposizione.
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Riferimenti normativi:
Tassazione al 26% per chi vende gli immobili ristrutturati con il superbonus
di Marco Bomben | 6 Novembre 2023
Prosegue la stretta sul superbonus. Il testo della Legge di Bilancio 2024, bollinato dalla Ragioneria dello Stato, contiene diverse novità peggiorative sul perimetro di applicazione dell’extra tassa sui profitti realizzati in caso di cessione degli immobili ristrutturati con la maxi-detrazione. Nel dettaglio, si estende da 5 a 10 anni il periodo di sorveglianza all’interno del quale la vendita dell’immobile diverso dall’abitazione principale fa scattare la tassazione.
Tassazione al 26% per le plusvalenze sugli immobili ristrutturati con il superbonus
Nel tentativo di arginare l’impatto per i conti pubblici derivanti dal superbonus al 110% il Governo mette in campo nuove misure, agendo per la prima volta sui profitti derivanti da eventuali cessioni delle seconde case ristrutturate.
Il testo della Manovra 2024 bollinato dalla Ragioneria dello Stato, infatti, prevede che:
Da notare che nella versione precedente, tale termine era stato fissato a 5 anni.
Con un raddoppio, quindi, del periodo di “sorveglianza” previsto ai fini dell’applicazione dell’imposta.
Resta confermato, invece, il perimetro oggettivo della norma che riguarda esclusivamente vendite di immobili diversi da quelli adibiti ad “abitazione principale”, del cedente o dei suoi familiari, per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora, tra la data di acquisto o di costituzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.
Per “abitazione principale” si ricorda, si intende l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente.
Ma non finisce qui. La Manovra cambia, di conseguenza, anche le modalità di determinazione della base imponibile per calcolare la plusvalenza e in particolare sui costi sostenuti.
Viene introdotto, infatti, un regime di indeducibilità dei costi che sarà a 2 velocità:
• per i primi 5 anni, questi ultimi saranno totalmente indeducibili;
• dal sesto in poi lo saranno parzialmente con una deducibilità delle spese sostenute soltanto del 50 per cento.
Si consideri un contribuente che ha eseguito interventi di ristrutturazione agevolati con il 110% nel corso del 2022-2023 sostenendo una spesa complessiva di 125.000 euro.
Attualmente, tale importo è pienamente deducibile dalla base imponibile mentre, se la Manovra risultasse confermata, dal 1° gennaio 2024 diverrebbe totalmente indeducibile e tassato al 26% con un aggravio potenziale di 32.500 euro (26% x 125.000).
Da notare che la limitazione in argomento si applica esclusivamente ai contribuenti che:
Resta fuori, quindi, chi avendo adeguata capienza fiscale ha potuto utilizzare la detrazione direttamente in sede di dichiarazione (modello 730 o Redditi PF).
Si tratta però di un’esclusione che riguarderà pochi casi, poiché nella stragrande maggioranza degli interventi la modalità di fruizione preferita dell’agevolazione è quella dello sconto in fattura o cessione del credito.
La ratio della norma è evidentemente quella di recuperare, almeno in parte, le enormi risorse finanziarie sborsate a favore della maxi-detrazione, sotto forma di prelievo fiscale al 26% per chi dovesse trovarsi a vendere la seconda casa con intento speculativo.
Sono esclusi, infatti:
La tassazione della plusvalenza sotto forma di reddito diverso dovrebbe riguardare molti proprietari che in questo modo saranno costretti a “rimborsare” parte delle detrazioni ricevute.
Il cuore dell’intervento risiede, infatti, nell’indeducibilità dei costi sostenuti che andranno in questo modo a rendere notevolmente più elevata la base imponibile a cui applicare l’imposta.
Va messo in conto, tuttavia, anche una possibile impasse del mercato immobiliare che, complice da un lato il caro-mutui, e dall’altro la penalizzazione fiscale, potrebbe ristagnare nei prossimi anni.
Le altre novità per bonus edilizi e immobili
La stretta sulla casa è senz’altro centrale nella Manovra 2024 con un incremento della tassazione da un lato e maggiori controlli e riduzione delle agevolazioni spettanti dall’altro.
Vediamo di seguito, in sintesi, i principali ambiti di intervento che subiranno modifiche dal 1° gennaio 2024.
Bonus “case green”
Introdotta dalla Legge di Bilancio 2023, la detrazione dell’IRPEF del 50% sull’IVA per l’acquisto di case di classe A e B non sarà rifinanziata e, di conseguenza, terminerà la sua validità dal 1° gennaio 2024.
Bonus mobili
La Manovra non mette mano alla detrazione del 50% per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici per arredare un immobile oggetto di ristrutturazione.
Il tetto di spesa massimo ammissibile, pertanto, passerà dagli attuali 8.000 euro ai 5.000 euro nel 2024.
Ritenuta bonifici “parlanti” per detrazioni edilizie
Da marzo del 2024 salirà di 3 punti la ritenuta (a quota 8% da gennaio del 2015) che banche e Poste trattengono al momento dell’accredito dei bonifici disposti dai clienti ai fornitori per ottenere detrazioni.
Immobili detenuti all’estero
L’aliquota IVIE passa dal 7,6 per mille al livello massimo del 10,6 per mille.
Controlli catastali superbonus
Al fine di verificare l’adempimento dell’obbligo di comunicare al Catasto, ai fini fiscali, le variazioni sull’immobile alla fine dei lavori di ristrutturazione, si incrementeranno le lettere di compliance. Si procederà “sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati”.
Operativamente, sarà sufficiente utilizzare dati già disponibili nelle anagrafi tributarie.
A titolo esemplificativo, le comunicazioni di cessione del credito contengono gli identificativi catastali dell’immobile e il codice fiscale del proprietario. Punto di partenza sufficiente per effettuare gli incroci con i dati sulle variazioni catastali.
Agevolazioni mutui under 36
In parziale controtendenza alle strette sopra elencate, la Manovra estende di un altro anno, fino al 31 dicembre 2024, le agevolazioni sui mutui prima casa per i giovani under 36, con ulteriori risorse per 282 milioni di euro a disposizione.
Riferimenti normativi:
Sullo stesso argomento:IVIEBonus 110%Bonus mobili e grandi elettrodomesticiImmobili greenMutuiRedditi diversi
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