Rogito entro fine anno per salvare la detrazione IVA sull’acquisto “case green”

L’art. 1, comma 76, della Legge di Bilancio 2023 (Legge n. 197/2022) ha recato la riedizione della disciplina di favore per l’acquisto di immobili “green” prevista dall’art. 1, comma 56, della Legge n. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016).

La misura permette di detrarre dall’IRPEF lorda il 50% dell’IVA pagata in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2023 di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute da OICR immobiliari o dalle imprese costruttrici delle stesse.

Posto che la previsione normativa riprende l’analoga disposizione prevista dalla Legge di Stabilità 2016 è possibile ritenere validi in materia gli orientamenti a suo tempo diramati dall’Agenzia delle Entrate con le circolari n. 12/E/2016 e n. 20/E/2016.

In particolare, per beneficiare della misura di favore è richiesto l’acquisto di:

• un immobile “nuovo”, ossia venduto dall’impresa costruttrice del medesimo senza che sia intervenuto un acquisto intermedio,
• a destinazione residenziale,
• di classe energetica “A” o “B”,

a prescindere da ulteriori requisiti.

Sotto il profilo oggettivo da sottolineare che, rispetto al passato, nel 2023 è possibile effettuare l’acquisto:
• non solo dalla controparte “impresa costruttrice”: intesa come l’impresa che applica l’IVA all’atto del trasferimento, considerando tale non solo l’impresa che ha realizzato l’immobile ma anche le imprese di ripristino o c.d. ristrutturatrici che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f), del D.P.R. n. 380/2001;
• ma anche da organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) immobiliari, in precedenza non previsti.

Come anticipato in premessa nel Disegno di Legge di Bilancio per l’anno 2024 non ci sono modifiche significative alle discipline dei bonus “edilizi” (se non l’innalzamento dell’aliquota dall’8 all’11% sui bonifici parlanti e la nuova stretta sulle plusvalenze da immobili ristrutturati con il superbonus) e, per quanto qui di interesse, non si interviene a prorogare l’orizzonte temporale di riferimento per il bonus “case green”.

Resta quindi fermo che, come richiesto dalla norma, l’acquisto immobiliare sia perfezionato nel periodo intercorrente tra il 1° gennaio 2023 ed il 31 dicembre 2023.

Ciò che rileva è la data di trasferimento di proprietà e non la semplice stipula di un contratto preliminare di compravendita, pur se integrato dal versamento da parte del promissario acquirente di acconti prezzo e/o caparre confirmatorie.

Seppur la norma non disciplini espressamente un limite temporale entro cui devono essere pagate le fatture comprensive dell’IVA detraibili in misura pari al 50% si ritiene che, ai fini del sostenimento della spesa possa operare, come di consueto, il principio di cassa: sono quindi agevolati soltanto i pagamenti dell’IVA avvenuti nel periodo di imposta 2023 (cfr. Agenzia delle Entrate circolari n. 12/E/2016 e n. 20/E/2016 nonché lo Studio del Notariato n. 7-2016/T sempre in tema della precedente disposizione, analoga sul piano del contenuto).

Il contribuente Mario Rossi è intenzionato ad acquistare un’immobile da impresa costruttrice con classe energetica A.
L’impresa emette tre distinte fatture, due di acconto e una di saldo:
• I fattura d’acconto emessa il 5 febbraio 2023 in sede di preliminare;
• II fattura d’acconto emessa il 20 dicembre 2023;
• fattura di saldo emessa il giorno stesso della stipula dell’atto di compravendita che, tuttavia, slitta al 20 gennaio 2024.
In questo caso, poiché il trasferimento della proprietà non avviene entro l’ambito temporale richiesto dalla norma si deve ritenere che il contribuente non possa beneficiare in alcun modo della detrazione sull’acquisto dell’abitazione, pur in presenza di acconti pagati nel 2023.

Tizio ha stipulato in data 15 luglio 2022 un preliminare di compravendita per una villetta unifamiliare corrispondendo a settembre (impianti) e novembre (infissi) due acconti di importo pari a euro 10.000 + IVA (4%) ciascuno (per semplicità non si considera la caparra).
In data 1° marzo 2023 viene firmato il rogito con pagamento del saldo pari a euro 100.000 + IVA.
L’importo detraibile sarà pari a euro 2.000 (50% x 4.000) mentre non beneficiano della detrazione i due acconti corrisposti nel 2022, poiché l’agevolazione non era ancora vigente.

Posto che la disciplina di riferimento non detta alcun divieto in tema di cumulo della detrazione con altre agevolazioni in materia di IRPEF, si ritiene che il contribuente che acquisti, nei termini sopra individuati, un’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione può beneficiare:

• sia della detrazione del 50% dell’IVA sull’acquisto;
• sia della detrazione (sempre del 50%) spettante sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile, fino a un massimo di 96.000 euro ai sensi dell’art. 16-bis, comma 3, del TUIR.

Tale ultima detrazione non può però essere applicata anche all’IVA per la quale il contribuente si sia avvalso della specifica detrazione.

Il contribuente Caio acquista da un’impresa di ristrutturazione un’unità immobiliare con le agevolazioni “prima casa”, all’interno di un fabbricato interamente ristrutturato, al prezzo di euro 200.000 + IVA (4%), per un totale di euro 208.000.
Lo stesso avrà quindi diritto:
• alla detrazione del 50% dell’IVA pagata sull’acquisto dell’immobile, nell’esempio pari a euro 4.000 (8.000 x 50%);
• alla detrazione del 50% calcolato sul 25% del costo dell’immobile rimasto a suo carico. Nell’esempio, tale detrazione è pari a euro 25.500 [(208.000 – 4.000) x 25% = 51.000 x 50%].

Le considerazioni non cambiano anche nel caso di realizzazione di box pertinenziale, anche a proprietà comune, acquistato contestualmente all’immobile agevolato, relativamente al quale spetta anche la detrazione pari al 50% del costo di realizzazione documentato dall’impresa.

Sempronio acquista da un’impresa costruttrice un’unità immobiliare, con le agevolazioni “prima casa”, e un box pertinenziale.
Il costo complessivo dell’immobile, comprensivo della pertinenza è pari a euro 200.000 + IVA (4%), per un totale di euro 208.000.
Il costo di realizzazione del box è di euro 10.000 più IVA, pari a euro 400.
Il contribuente ha diritto:
• alla detrazione del 50% dell’IVA sull’acquisto dell’immobile comprensivo della pertinenza, nell’esempio pari a euro 4.000;
• alla detrazione sul costo di realizzazione del box al netto dell’IVA portata in detrazione riferita a tale costo, pari a euro 10.200 (10.400 – 200).
La detrazione è pari al 50% di tale importo e cioè 10.200 x 50% = euro 5.100.

Riferimenti normativi:

• Legge 29 dicembre 2022, n. 197, art. 1, comma 76;
• Legge 28 dicembre 2015, n. 208, art. 1, comma 56;
• DDL A.S. n. 926;
• Agenzia delle Entrate, circolare 4 aprile 2017, n. 7/E;
• Agenzia delle Entrate, circolare 18 maggio 2016, n. 20/E;
• Agenzia delle Entrate, circolare 8 aprile 2016, n. 12/E.