Rinviata la Legge sulla circolazione degli immobili donati ceduti a terzi

Nell’art. 13 della (precedente) bozza di DDL di Bilancio 2024 (nella versione che si reputava definitiva dacché già bollinata dalla Ragioneria dello Stato) era presente una sostanziale modifica degli artt. 561, 562 e 563 c.c., nonché delle relative norme sulla trascrizione (artt. 2652 e 2690 c.c.).

Con tale norma, infatti, il Legislatore intendeva mettere al riparo da possibili azioni restitutorie gli immobili oggetto di donazione che fossero stati successivamente ceduti a terzi.

Tale norma è stata tuttavia espunta dalla Legge di Bilancio al fine di subire ulteriori modifiche ed essere riproposta in un autonomo Disegno di Legge.

Esaminiamo i principi della futura riforma.

L’art. 536 c.c. riserva una quota di eredità ad alcuni eredi prescelti, denominati “eredi legittimari”.

Questi ultimi sono il coniuge, i figli e gli ascendenti del defunto.

La quota minima di eredità a loro spettante (c.d. quota di legittima) può essere “riempita” da lasciti in vita del defunto (donazioni) oppure da beni lasciati in successione alla sua morte.

Nel caso in cui le donazioni ledano la quota di legittima, l’erede legittimario può esperire 2 azioni per tutelarsi:

• l’azione di riduzione, volta a far dichiarare l’inefficacia della donazione nei confronti del donatario (per la parte lesiva della quota di legittima);
• l’azione di restituzione nei confronti del proprietario attuale del bene, il quale può essere un soggetto sostanzialmente diverso dal donatario allorché quest’ultimo abbia nel frattempo ceduto il bene a terzi.

Sebbene la quota di legittima venga lesa più frequentemente dalle disposizioni testamentarie, può accadere che durante la vita del defunto, quest’ultimo abbia disposto del suo patrimonio con donazioni già lesive della predetta quota. In tal caso, è la donazione ad essere soggetta all’azione di riduzione, “cominciando dall’ultima e risalendo via via alle anteriori” (art. 559, comma 1, c.c.).

Nel regime vigente, l’erede legittimario, leso nella quota di legittima, può ottenere la restituzione del bene immobile tanto dal donatario quanto dai terzi aventi causa, senza che questi possano obiettare di aver ottenuto il bene sulla base di un titolo apparentemente valido alla data di acquisto.

Dopo aver esperito efficacemente l’azione di riduzione (nei confronti del donatario) e, eventualmente, l’azione di restituzione (nei confronti del terzo avente causa dal donatario), l’erede può quindi riscattare il bene senza limiti.

L’unica eccezione è accordata al terzo in caso di decorso del termine di “venti anni dalla trascrizione della donazione” (art. 563 c.c.), grazie al quale egli fa salvo il proprio acquisto.

In caso contrario, il terzo non solo deve restituire il bene acquistato, ma quest’ultimo transita all’erede libero “da ogni peso e ipoteca”, con conseguente perdita di ogni diritto di prelazione da parte degli istituti bancari.

Il terzo può comunque evitare la restituzione, pagando l’equivalente del bene in denaro.

Nella Relazione illustrativa accompagnatoria al DDL di Bilancio 2024, il Legislatore da dato atto delle attuali problematiche del sistema di circolazione dei beni immobili donati: “… Si tratta di immobili per i quali la successiva rivendita o il ricorso a finanziamenti garantiti da ipoteca sono gravemente ostacolati dall’attuale disciplina dell’azione di riduzione prima e di restituzione, poi, da parte del legittimario nei confronti non solo del donatario, ma anche dell’avente causa del donatario e dei terzi acquirenti che abbiano acquistato i beni”.

Con la futura riforma degli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 c.c., l’erede legittimario potrà continuare a pretendere la restituzione del bene dal donatario all’esito (vittorioso) dell’azione di riduzione nei suoi confronti, ma non potrà più esercitare l’azione di restituzione nei confronti del terzo avente causa dal donatario.

I principi enucleati dall’art. 13 del DDL di Bilancio, ove ricalcati in futuro, consentiranno dunque al terzo di conservare la proprietà del bene acquistato dal donatario, purché tale acquisto sia avvenuto “a titolo oneroso”.

In caso di acquisto a titolo gratuito è previsto invece che, nella misura in cui il donatario risulti in tutto o in parte insolvente, l’avente causa a titolo gratuito sarà tenuto a compensare in denaro l’erede legittimario nei limiti del vantaggio da lui conseguito.

Restano efficaci anche i pesi e le ipoteche iscritte sul bene restituito dal donatario, il quale dovrà compensare l’erede legittimario del minor valore del bene.

Pertanto, a essere tutelati non saranno solo i terzi aventi causa diritti reali di godimento, ma anche i titolari di diritti reali di garanzia, come generalmente gli istituti di credito.

In sostanza, con la riforma s’incentiverà la circolazione dei beni immobili, consentendo ai terzi di conservare la validità del proprio titolo, anche nell’ipotesi in cui quello del loro dante causa venga dichiarato inefficace in seguito all’esperimento dell’azione di riduzione.

La riforma ad opera della Legge di Bilancio sarebbe dovuta entrare in vigore per tutte le successioni aperte dal 1° gennaio 2024.

Nel frattempo, avrebbe dovuto operare un regime transitorio per le successioni aperte sino al 31 dicembre 2023: gli eredi legittimari avrebbe potuto continuare a proporre l’azione di restituzione nei confronti degli aventi causa dai donatari alla condizione di notificare e trascrivere nei confronti del donatario un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione ovvero la domanda di riduzione entro 6 mesi dall’entrata in vigore della Legge.

È dunque possibile che anche il futuro (autonomo) Disegno di Legge introdurrà un regime transitorio per le successioni aperte in data antecedente alla sua entrata in vigore.

Riferimenti normativi:

• Codice civile artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690;
• DDL A.S. n. 926;
• Dossier - n. 175/Volume I.