Imponibile IVA la cessione dell’immobile collabente a seguito della risoluzione anticipata del contratto di leasing

L’istante ha rappresentato di avere conseguito la maggior parte del proprio fatturato presso la sede operativa, dove erano stati realizzati, mediante anche un contratto di locazione finanziaria immobiliare, edifici e impianti tecnologicamente all’avanguardia.
Tuttavia, un vasto incendio ha quasi completamente distrutto un intero impianto, lasciando in stato di rovina e degrado l’immobile che deve essere considerato un collabente da inquadrare nella categoria catastale F/2. Le autorità competenti hanno imposto l’abbattimento dell’intera struttura, la rimozione dei detriti e la bonifica del suolo.

L’istante ha dichiarato che, anche per esplicito obbligo contrattuale e accordi sopraggiunti con la compagnia di leasing, occorre trasferire l’immobile collabente dalla società concedente all’istante.

In base alle condizioni generali della locazione finanziaria, il contratto deve ritenersi risolto di diritto alla data in cui si è verificato l’evento, in caso di distruzione dell’immobile e l’utilizzatore ha l’obbligo di rendersi acquirente del terreno, del rudere e di ogni altro diritto relativo ad un prezzo imponibile pari all’indennizzo di cui alla successiva clausola; tale prezzo imponibile è dovuto con valuta corrispondente alla data in cui si è verificato l’evento e, quindi, è stato risolto il contratto, indipendentemente dalla data in cui viene stipulato il rogito notarile di compravendita.

In tutti quei casi ove si faccia riferimento all’indennizzo spettante al concedente e l’indennizzo non è determinato, esso deve essere quantificato come la somma di tutti quei canoni non ancora scaduti alla data della risoluzione del contratto e del prezzo di eventuale acquisto finale.

Tenuto conto che si deve procedere al rogito notarile di trasferimento del terreno e dei fabbricati collabenti dalla società concedente alla società utilizzatrice, l’istante ha avuto la necessità di chiarimenti sulla natura di “corrispettivo” o di “indennizzo” dell’importo che deve essere erogato alla compagnia di leasing e sull’eventuale valore da tassare ai fini IVA.

Il primo dubbio interpretativo posto dalla società istante è relativo alla qualificazione dell’importo da erogare alla compagnia di leasing. Secondo l’istante, se si trattasse di corrispettivo, cioè del prezzo del terreno e dei collabenti, si applicherebbe l’IVA sull’intero importo, trattandosi di cessione di beni ex art. 2 del D.P.R. n. 633/1972. In questo caso l’IVA assolta dall’istante dovrebbe considerarsi detraibile ai sensi dell’art. 19 del D.P.R. n. 633/1972.

Dalla disamina delle clausole contrattuali sopra riportate, l’Agenzia delle Entrate è dell’avviso che la somma da erogare alla società concedente, a seguito della risoluzione anticipata del contratto, non costituisce il ristoro del danno derivante dall’incendio che ha coinvolto l’impianto oggetto del contratto di leasing, bensì il prezzo da saldare per il passaggio di proprietà del bene medesimo. Detto passaggio di proprietà dell’immobile costituisce, dunque, un elemento significativo che depone a favore della qualificazione della somma in questione come corrispettivo.

A favore di tale qualificazione assume, inoltre, rilevanza il criterio di determinazione dell’ammontare dell’indennizzo, in base al quale il medesimao è costituita dalla somma di tutti i canoni non ancora scaduti alla data di risoluzione anticipata del contratto e del maxicanone finale.

Secondo l’Agenzia, il trasferimento del rudere di cui trattasi alla società istante costituisce una cessione da assoggettare ad IVA secondo le regole previste per le cessioni di immobili.

All’atto del trasferimento, il rudere è inquadrabile come collabente nella categoria catastale “F/2”, in base a elementi oggettivi che ne certifichino lo stato di fatto, con la conseguenza che, come già chiarito dalla Risposta all’interpello n. 554 del 7 novembre 2022, la cessione deve essere assoggettata a IVA con applicazione dell’aliquota ordinaria del 22%.

Infine, la base imponibile dell’operazione non può essere ridotta, ai sensi dell’art. 15, comma 1, n. 1), del D.P.R. n. 633/1972, dell’ammontare relativo al rimborso assicurativo che, secondo quanto asserito dall’istante, sarà veicolato direttamente dalla compagnia assicuratrice alla società di leasing.

Detto ammontare sarà, infatti, corrisposto a quest’ultima a compensazione, in tutto o in parte, del corrispettivo dovuto a quest’ultima a seguito della risoluzione anticipata del contratto di leasing.

Riferimenti normativi:

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, artt. 2, 15 e 19;
• Agenzia delle Entrate, Risposta a istanza di interpello 31 luglio 2023, n. 405;
• Agenzia delle Entrate, Risposta a istanza di interpello 7 novembre 2022, n. 554.