Superbonus per ruderi, unità collabenti e unità in corso di costruzione

Come noto, il superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e all’adozione di misure antisismiche degli edifici (c.d. interventi “trainanti”), nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (c.d. interventi “trainati”), riguardanti:

• parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia “trainanti” sia “trainati”);
• parti comuni di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate e posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche (sia “trainanti” sia “trainati”);
• edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia “trainanti” sia “trainati”);
• unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia “trainanti” sia “trainati”);
• nonché singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio o composti da due a quattro unità immobiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche (solo “trainati”).

Esclusioni

Sono escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali:

• A/1 (Abitazioni di tipo signorile - Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale),
• A/8 (Abitazioni in ville - Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario),
• A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici - Rientrano in questa categoria i castelli e i palazzi eminenti che, per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati, non sono comparabili con le unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. È compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie).

Nel caso in cui siano effettuati interventi su edifici che rientrano in una delle categorie catastali sopra indicate, il contribuente può comunque beneficiare delle altre detrazioni spettanti per tali interventi, in presenza dei requisiti e degli adempimenti necessari a tal fine.

Sono esclusi dal superbonus gli immobili non residenziali anche se posseduti da soggetti che non svolgono attività di impresa, arti e professioni.

È possibile fruire del superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici:

• classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”);
• a condizione, tuttavia, che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio, ossia immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze.

Infatti, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente, anche se come “fabbricati collabenti”.

Destinazione d’uso nel provvedimento autorizzativo
Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo, che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.

Ciò implica, tra l’altro, che relativamente agli interventi di efficientamento energetico è necessario, anche ai fini del superbonus, che gli edifici oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotati di impianti di riscaldamento.

Ad analoghe conclusioni si perviene, sia pure a determinate condizioni, anche qualora l’immobile sia iscritto nella categoria catastale provvisoria F/3 (“unità in corso di costruzione”) nella quale, su richiesta di parte e senza attribuzione di alcuna rendita catastale, vengono inseriti gli immobili in attesa della definitiva destinazione.

In particolare, il superbonus:

• spetta solo se gli interventi agevolabili riguardino un immobile già precedentemente accatastato e in possesso dei requisiti richiesti - quale, in particolare, la presenza di un impianto di climatizzazione invernale necessario nel caso di interventi di efficienza energetica - successivamente riclassificato in categoria F/3 a seguito, ad esempio, di interventi edilizi mai terminati;
• non spetta per interventi eseguiti su unità immobiliari F/3 in precedenza non accatastate in altra categoria trattandosi, in tale ultimo caso, di unità in via di costruzione e non di unità immobiliari “esistenti”.

Alle medesime condizioni previste per gli immobili censiti in categoria catastale F/3, il superbonus spetta anche in caso di interventi ammessi al beneficio eseguiti su immobili accatastati in categoria F/4 (“unità in corso di definizione”) (circolare 23 giugno 2022, n. 23/E, paragrafo 2.3).

Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2021, la detrazione spetta, a determinate condizioni, anche con riferimento ad interventi effettuati su “edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi” (cfr. comma 1-quater dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020).

La detrazione è subordinata alla duplice condizione che:

• siano realizzati anche interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio stesso;
• al termine degli interventi, l’edificio raggiunga una classe energetica in fascia A.

La detrazione spetta anche relativamente ad interventi effettuati su “ruderi”, indipendentemente dalla circostanza che gli stessi siano accatastati nel Catasto terreni con l’indicazione dello specifico codice qualità per i “diruti” ovvero che siano iscritti al Catasto fabbricati a condizione, tuttavia, che l’intervento non si qualifichi come una “nuova costruzione” (circolare 23 giugno 2022, n. 23/E, paragrafo 2.4).

In sostanza, è consentito l’accesso alla detrazione anche per interventi realizzati su ruderi, collabenti e diruti i quali:

• pur essendo fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito,
• devono essere considerati edifici esistenti,

purché, in caso di demolizione e ricostruzione, tale intervento sia riconducibile alla “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), del TUE ai sensi del quale rientrano in tale categoria anche “gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

Gli interventi riguardanti tali edifici:

• sono ricompresi nella “ristrutturazione edilizia”
• non sono considerati come “nuove costruzioni”

qualora sia stata accertata, dall’ufficio preposto, la consistenza preesistente alla demolizione o al crollo (trattandosi di un intervento di recupero del patrimonio esistente) sulla base di prove documentali certe che dimostrino l’esistenza dell’edificio e la sua la “consistenza”.

In altri termini, il rilascio del titolo edilizio per “intervento di ristrutturazione edilizia”, di cui al citato art. 3, comma 1, lett. d), del TUE, presuppone che sia stata accertata la preesistenza dell’edificio sulla base di documenti certi che consentano di stabilire in modo incontrovertibile la giacitura, le dimensioni planimetriche e volumetriche e le caratteristiche dell’edificio da ripristinare (circolare 23 giugno 2022, n. 23/E, paragrafo 2.4).

Poiché la norma esonera solo dal produrre l’APE “iniziale”, è necessario, in particolare, che anche per tali immobili - per gli interventi di efficienza energetica - sia comunque dimostrato, sulla base di una relazione tecnica, che nello stato iniziale l’edificio era dotato di un impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal D.Lgs. 29 dicembre 2006, n. 311, e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria (circolare 23 giugno 2022 n. 23/E, paragrafo 2.4).

Riferimenti normativi:

• D.L. 19 maggio 2020, n. 34, convertito dalla Legge 17 luglio 2020, n. 77, art. 119;
• Agenzia delle Entrate, circolare 23 giugno 2022, n. 23/E.