La nozione di condominio minimo
In seguito alla riforma del condominio del 2012 (Legge 11 dicembre 2012, n. 220), si parla di “condominio minimo”, in presenza di un edificio composto da un numero non superiore a otto condomini.
Risultano, comunque, applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione per gli articoli che disciplinano, rispettivamente:
• la nomina dell’amministratore (art. 1129 c.c.), nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio;
• il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.), necessario in caso di più di dieci condomini.
Secondo quanto chiarito con la circolare 21 maggio 2014, n. 11/E, inoltre, il condominio minimo nasce automaticamente, senza necessità di una preventiva deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono un edificio su un suolo comune, ovvero qualora l’unico proprietario ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva (sulla nascita del condominio ipso iure et facto si veda anche la sent. 31 gennaio 2006, n. 2046, delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione).
A tali condizioni, quindi, le detrazioni edilizie potranno essere calcolate fruendo della disciplina di maggior favore prevista per i condomini con importanti implicazioni in tema di Superbonus dove:
- sul calcolo del tetto massimo di spesa;
- sull’intervallo temporale per fruire dell’agevolazione: potendo fruire del termine “lungo” di esecuzione degli interventi con proroga sino al 31 dicembre 2025 della super detrazione.
Bonus edilizi e condomini minimi: risposte ai dubbi più frequenti
Si ripropongono di seguito in forma schematica i quesiti più frequenti che si pongono nella pratica ed i relativi chiarimenti:
Interventi su condominio minimo a non prevalente destinazione residenziale
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D. In caso di installazione di ascensore in un condominio “minimo”, che non ha la prevalenza di destinazione residenziale, sono detraibili le spese imputabili alle unità residenziali? Non essendoci tabelle millesimali o regolamenti di condominio, i condòmini possono decidere di imputare tutte le spese alle sole unità residenziali che utilizzeranno l’ascensore?
R. Si ritiene possibile proseguire con la soluzione proposta in quanto, con l’unanimità, è possibile disporre l’imputazione delle spese ai soli condòmini che utilizzano l’ascensore.
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Bifamiliare e condominio minimo
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D. Un’abitazione bifamiliare con due unità immobiliari, di proprietà di madre e figlia, può considerarsi condominio minimo?
R. Il condominio si costituisce senza alcun adempimento formale, se le unità facenti parti del medesimo immobile appartengono a due persone o più. Non si configura condominio, al contrario, quando la proprietà è sempre dello stesso soggetto. A tali condizioni, i condomini possono eseguire tutti gli interventi con fruizione del superbonus fino al 31 dicembre 2025, ma con la detrazione al 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023; poi, la detrazione è ridotta, rispettivamente al 70 e al 65%, nel 2024 e nel 2025.
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Condominio minimo “orizzontale”
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D. Tre villette a schiera, funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo, possono essere considerate condominio minimo se, come parti comuni, hanno solo gli elementi strutturali (quali fondamenta) e parte della rete fognaria?
R. Un insieme di villette a schiera contigue, quindi fisicamente collegate tra loro, può essere considerato un condominio “orizzontale”, proprio per il fatto di avere in comune alcune parti. Infatti, il condominio consiste “in una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condòmino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà”.
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Limiti di spesa per lavori comuni relativi al condominio minimo
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D. Su una bifamiliare in comproprietà tra 2 fratelli vengono eseguiti interventi agevolati con il Super sismabonus sulle parti comuni e di ristrutturazione edilizia “ordinaria” (50%) sulle singole unità abitative: come calcolare i limiti di spesa?
R. Il condominio costituito da due soli condomini è inquadrabile come condominio minimo. In tal caso, per la determinazione dei limiti di spesa ammessi al beneficio occorrerà prendere in considerazione la situazione esistente all’inizio dei lavori (= € 96.000 x 2). Pertanto, per gli interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio per i quali il limite di spesa è determinato in base al numero di unità di cui l’edificio medesimo è composto, tale ammontare costituirà il limite massimo di spesa riferito all’intero edificio. Per i lavori di ristrutturazione del singolo immobile, invece, la detrazione “ordinaria” del 50% spetta nel limite di spesa di ulteriori € 96.000 per immobile interessato.
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D. Come calcolare i limiti di spesa per una ristrutturazione edilizia (50%) su un immobile costituito da quattro appartamenti, di cui due di proprietà del padre e due del figlio?
R. Trattandosi di un condominio minimo di quattro appartamenti, il limite massimo cui commisurare la detrazione è pari a € 96.000 per ciascun appartamento (art. 16-bis del TUIR e art. 1, comma 37, Legge n. 234/2021). Secondo quanto chiarito dalla circolare 28/E/2022, nel caso di titolarità di più appartamenti, il limite massimo di spesa relativo ai lavori sulle parti comuni va considerato autonomamente per ciascuna abitazione e, in caso di più contitolari dell’unità abitativa, dev’essere suddiviso tra gli stessi (risoluzione 19/E/2008). Operativamente, quindi, per gli interventi sulle parti comuni, il limite massimo complessivo cui commisurare la detrazione del 50% è pari a € 384.000 (€ 96.000 x 4).
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Condominio minimo senza codice fiscale e indicazione della detrazione nel modello redditi
Per beneficiare della detrazione IRPEF relativa ai lavori eseguiti sulle parti comuni, non è più necessario acquisire il codice fiscale del condominio nel caso in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto (circolare 3/E/2016, circolare 24/E/2020 e Risposta a interpello n. 809/E/2021).
Ciò a condizione che non vi sia stato pregiudizio al rispetto, da parte delle banche e di Poste italiane Spa, dell’obbligo di operare la ritenuta dell’8% prevista dalla legge all’atto dell’accredito del pagamento.
Mancando l’obbligo di nomina dell’amministratore, inoltre, i pagamenti da effettuare al fornitore possono essere eseguiti seguendo due strade:
- pagare in autonomia ognuno la propria quota, attraverso fatture singole intestate ad ogni condòmino;
- pagare il totale attraverso un’unica fattura intestata a un condòmino incaricato.
In mancanza del codice fiscale i contribuenti, per fruire della detrazione per la quota di loro spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute operando come di seguito:
- nei righi da E41 a E43 del modello 730/2023, oppure da RP41 a RP47 del Modello Redditi PF 2023, si inserisce a colonna 3 il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico. Se ogni condomino ha eseguito il bonifico per la propria quota, dovrà riportare in dichiarazione il proprio codice fiscale;
- nei righi E51 o E52 del modello 730/2023, oppure RP51-RP52 del Modello Redditi PF 2022, si deve barrare la casella 2 “Condominio”;
- non è obbligatorio compilare il quadro K del modello 730/2023 oppure il quadro AC del modello Redditi PF 2023.
In sede di controllo, il contribuente deve dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio. Se lo stesso si avvale dell’assistenza fiscale, è tenuto a esibire al CAF o all’intermediario abilitato, oltre alla documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto all’agevolazione, un’autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio.
Riferimenti normativi:
Condominio minimo: come si costituisce e quali effetti per i bonus edilizi
di Marco Bomben | 19 Giugno 2023
Per condominio minimo si intende un edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini. Per beneficiare dei bonus edilizi relativi ai lavori eseguiti sulle parti comuni, non è più necessario acquisire il codice fiscale del condominio nel caso in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto, con impatto anche in sede di compilazione del modello 730 o Redditi 2023.
La nozione di condominio minimo
In seguito alla riforma del condominio del 2012 (Legge 11 dicembre 2012, n. 220), si parla di “condominio minimo”, in presenza di un edificio composto da un numero non superiore a otto condomini.
Risultano, comunque, applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione per gli articoli che disciplinano, rispettivamente:
• la nomina dell’amministratore (art. 1129 c.c.), nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio;
• il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.), necessario in caso di più di dieci condomini.
Secondo quanto chiarito con la circolare 21 maggio 2014, n. 11/E, inoltre, il condominio minimo nasce automaticamente, senza necessità di una preventiva deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono un edificio su un suolo comune, ovvero qualora l’unico proprietario ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva (sulla nascita del condominio ipso iure et facto si veda anche la sent. 31 gennaio 2006, n. 2046, delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione).
A tali condizioni, quindi, le detrazioni edilizie potranno essere calcolate fruendo della disciplina di maggior favore prevista per i condomini con importanti implicazioni in tema di Superbonus dove:
Bonus edilizi e condomini minimi: risposte ai dubbi più frequenti
Si ripropongono di seguito in forma schematica i quesiti più frequenti che si pongono nella pratica ed i relativi chiarimenti:
Interventi su condominio minimo a non prevalente destinazione residenziale
D. In caso di installazione di ascensore in un condominio “minimo”, che non ha la prevalenza di destinazione residenziale, sono detraibili le spese imputabili alle unità residenziali? Non essendoci tabelle millesimali o regolamenti di condominio, i condòmini possono decidere di imputare tutte le spese alle sole unità residenziali che utilizzeranno l’ascensore?
R. Si ritiene possibile proseguire con la soluzione proposta in quanto, con l’unanimità, è possibile disporre l’imputazione delle spese ai soli condòmini che utilizzano l’ascensore.
Bifamiliare e condominio minimo
D. Un’abitazione bifamiliare con due unità immobiliari, di proprietà di madre e figlia, può considerarsi condominio minimo?
R. Il condominio si costituisce senza alcun adempimento formale, se le unità facenti parti del medesimo immobile appartengono a due persone o più. Non si configura condominio, al contrario, quando la proprietà è sempre dello stesso soggetto. A tali condizioni, i condomini possono eseguire tutti gli interventi con fruizione del superbonus fino al 31 dicembre 2025, ma con la detrazione al 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023; poi, la detrazione è ridotta, rispettivamente al 70 e al 65%, nel 2024 e nel 2025.
Condominio minimo “orizzontale”
D. Tre villette a schiera, funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo, possono essere considerate condominio minimo se, come parti comuni, hanno solo gli elementi strutturali (quali fondamenta) e parte della rete fognaria?
R. Un insieme di villette a schiera contigue, quindi fisicamente collegate tra loro, può essere considerato un condominio “orizzontale”, proprio per il fatto di avere in comune alcune parti. Infatti, il condominio consiste “in una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condòmino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà”.
Limiti di spesa per lavori comuni relativi al condominio minimo
D. Su una bifamiliare in comproprietà tra 2 fratelli vengono eseguiti interventi agevolati con il Super sismabonus sulle parti comuni e di ristrutturazione edilizia “ordinaria” (50%) sulle singole unità abitative: come calcolare i limiti di spesa?
R. Il condominio costituito da due soli condomini è inquadrabile come condominio minimo. In tal caso, per la determinazione dei limiti di spesa ammessi al beneficio occorrerà prendere in considerazione la situazione esistente all’inizio dei lavori (= € 96.000 x 2). Pertanto, per gli interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio per i quali il limite di spesa è determinato in base al numero di unità di cui l’edificio medesimo è composto, tale ammontare costituirà il limite massimo di spesa riferito all’intero edificio. Per i lavori di ristrutturazione del singolo immobile, invece, la detrazione “ordinaria” del 50% spetta nel limite di spesa di ulteriori € 96.000 per immobile interessato.
D. Come calcolare i limiti di spesa per una ristrutturazione edilizia (50%) su un immobile costituito da quattro appartamenti, di cui due di proprietà del padre e due del figlio?
R. Trattandosi di un condominio minimo di quattro appartamenti, il limite massimo cui commisurare la detrazione è pari a € 96.000 per ciascun appartamento (art. 16-bis del TUIR e art. 1, comma 37, Legge n. 234/2021). Secondo quanto chiarito dalla circolare 28/E/2022, nel caso di titolarità di più appartamenti, il limite massimo di spesa relativo ai lavori sulle parti comuni va considerato autonomamente per ciascuna abitazione e, in caso di più contitolari dell’unità abitativa, dev’essere suddiviso tra gli stessi (risoluzione 19/E/2008). Operativamente, quindi, per gli interventi sulle parti comuni, il limite massimo complessivo cui commisurare la detrazione del 50% è pari a € 384.000 (€ 96.000 x 4).
Condominio minimo senza codice fiscale e indicazione della detrazione nel modello redditi
Per beneficiare della detrazione IRPEF relativa ai lavori eseguiti sulle parti comuni, non è più necessario acquisire il codice fiscale del condominio nel caso in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto (circolare 3/E/2016, circolare 24/E/2020 e Risposta a interpello n. 809/E/2021).
Ciò a condizione che non vi sia stato pregiudizio al rispetto, da parte delle banche e di Poste italiane Spa, dell’obbligo di operare la ritenuta dell’8% prevista dalla legge all’atto dell’accredito del pagamento.
Mancando l’obbligo di nomina dell’amministratore, inoltre, i pagamenti da effettuare al fornitore possono essere eseguiti seguendo due strade:
In mancanza del codice fiscale i contribuenti, per fruire della detrazione per la quota di loro spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute operando come di seguito:
In sede di controllo, il contribuente deve dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio. Se lo stesso si avvale dell’assistenza fiscale, è tenuto a esibire al CAF o all’intermediario abilitato, oltre alla documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto all’agevolazione, un’autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio.
Riferimenti normativi:
Sullo stesso argomento:Condominio
Questo documento fa parte del FocusSUPERBONUS 2023