Le locazioni brevi in dichiarazione dei redditi: l’individuazione della base imponibile

La disciplina delle locazioni brevi, è contenuta nell’art. 4 del D.L. n. 50/2017.

Per contratti di locazione breve si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati, anche tramite intermediari immobiliari, da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività̀ di impresa; rientrano nella locazione breve anche i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata.

Per tali contratti è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca al 21%. In dichiarazione dei redditi, il contribuente ha la possibilità di optare per l’ordinaria tassazione IRPEF.

L’art. 4 in parola si applica in riferimento a quei contratti stipulati al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa. Condizione da soddisfare sia in riferimento al locatore che al locatario.

Ai sensi del comma 595 della Legge n. 178/2020, Legge di Bilancio 2021, il regime fiscale delle locazioni brevi è applicabile solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082 c.c. Le disposizioni del predetto comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici.

Fatta tale doverosa ricostruzione passiamo alle regole operative da seguire per individuare correttamente la base imponibile soggetta a imposizione in dichiarazione dei redditi.

Il reddito derivante dalle locazioni brevi, art. 4 D.L. n. 50/2017, deve essere indicato nel quadro RB del modello redditi (quadro B 730), come reddito fondiario, se il soggetto che percepisce il canone è il proprietario dell’immobile o il titolare di altro diritto reale, nel quadro RL (quadro D 730), come reddito diverso, se il soggetto che percepisce il corrispettivo è il sublocatore o il comodatario.

L’indicazione in dichiarazione del reddito da locazione breve, dunque, deve tenere conto della distinzione tra reddito fondiario e reddito diverso.

Cosicché, il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel corso del 2022 va riportato in dichiarazione, quadro RB modello Redditi 2023, periodo d’imposta 2022, anche se il corrispettivo è stato percepito nel corso del 2021, rileva dunque il periodo d’imposta in cui avviene la locazione; se il corrispettivo è stato percepito nel 2022 ma il periodo di locazione avviene nel corso del 2023, la tassazione va rinviata all’anno in cui la locazione è effettivamente avvenuta ossia nel 2023.

Al contrario, il reddito diverso derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario, da indicare nel quadro RL, va tassato nell’anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo.

Di seguito, alcune casistiche per meglio individuare la competenza temporale degli obblighi dichiarativi. 

Detto ciò sulla corretta indicazione del canone di locazione, quadro RB o quadro RL, la liquidazione dell’imposta dovuta è invece effettuata nel quadro LC.

Come da indicazioni operative di cui alla circolare Agenzia delle Entrate n. 24/E 2017 e da istruzioni di cui al modello Redditi, l’imposta sostitutiva del 21% è applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve; non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo.

Nell’importo del corrispettivo lordo sono invece incluse anche le somme corrisposte per le spese per servizi accessori eccetto il caso in cui tali spese siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

La tassazione, in via generale, avverrà dunque sull’intero importo del corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore.

Vediamo con alcuni esempi al fine di verificare a livello operativo quanto detto finora.

Sulla base delle indicazioni fin qui analizzate si dovrà provvedere alla compilazione della dichiarazione dei redditi.

Riferimenti normativi:

• D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96, art. 4;
• Agenzia delle Entrate, circolare 12 ottobre 2017, n. 24/E; 
• Istruzioni modello Redditi 2023.