Delibere Superbonus: per la data certa serve dichiarazione di atto notorio

L’art. 518-bis, del Disegno di Legge di Bilancio, approvato il 24 dicembre alla Camera e ora all’esame del Senato prevede l’integrale riformulazione del comma 2 dell’art. 9 del D.L. n. 176/2022 (c.d. Decreto “Aiuti-quater”), disponendo la proroga il superbonus nella versione “originaria” del 110% in relazione alle spese sostenute nel 2023:

• relative a interventi per i quali le relative CILAS (comunicazione inizio lavori asseverata superbonus) sono state presentate entro il 25 novembre 2022;
• agli interventi di demolizione con ricostruzione per quali l’istanza di acquisizione del titolo edilizio abilitativo sia stata presentata dopo il 25 novembre 2022 ma entro il 31 dicembre.

La disposizione prevede che la maxi detrazione spetti nella misura “piena” del 110% anche per i lavori condominiali relativamente ai quali la CILAS è stata presentata dopo il 25 novembre 2022, purché entro il 31 dicembre 2022, fermo restando, in questo caso, che la delibera assembleare che approva i lavori deve essere adottata in data antecedente al 19 dicembre 2022 (data di entrata in vigore del Decreto “Aiuti-quater”).

Nel dettaglio, dunque, per conservare il diritto al superbonus al 110% sulle spese 2023 i condomini devono:

• aver deliberato i lavori entro il 18 novembre à in tal caso basta il deposito della CILAS entro il 31 dicembre 2022;
• aver deliberato i lavori tra il 19 e il 24 novembre à in questo caso si rende necessario aver anche depositato la CILAS entro il 25 novembre 2022.

Probabilmente anche a causa degli ostacoli affrontati dall’esecutivo e del poco tempo a disposizione il DDL di Bilancio 2023 non interviene, quindi, sul principale ostacolo all’estensione della misura di favore: quello relativo alla data di approvazione della delibera assembleare.

Potranno avvantaggiarsi della proroga di fatto solo le strutture condominiali che dispongono già della documentazione necessaria per il superbonus 110%, ma che, per questione di ore o di difficoltà ad accedere ai siti web comunali, andanti in tilt in prossimità dello scorso 25 novembre, hanno visto svanirne la fattibilità.

Decorso il termine del 31 dicembre 2022, in assenza della CILAS, resta fermo che l’aliquota della detrazione scende al 90% per tutte le spese sostenute nel periodo d’imposta 2023 relative agli interventi di carattere condominiale e sugli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Se come detto, la data della delibera condominiale di approvazione dei lavori rappresenta un elemento dirimente per coloro che intendono sfruttare il superbonus al 110% anche nel 2023 ecco che si pone il problema di come provarla in maniera “certa”.

Per effetto degli emendamenti approvati nel corso dell’iter di conversione, la versione del DDL di Bilancio attualmente al vaglio del Senato prevede che

“tale data sia attestata, con apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà rilasciata ai sensi dell’articolo 47 del testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, dall’amministratore del condominio ovvero, nel caso in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile, non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore e i condomini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l’assemblea”.

La certificazione della data assembleare sarà fornita, pertanto, mediante dichiarazione di atto notorio, rilasciata:

• dall’amministratore di condominio,
• ovvero - se l’amministratore non è obbligatorio o non nominato dai condomini - dal condomino che ha presieduto l’assemblea,

e varrà per tutti quei condomìni nei quali si voglia attestare che l’assemblea si è svolta entro il 25 o entro il 18 novembre 2022, con le differenze sopra descritta in relazione ai termini per la CILAS.

Resta da chiarire cosa debba intendersi per “delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori” posto che, nell’ambito del complesso iter burocratico seguito da condomini per fruire della maxi detrazione risultano approvate numerose delibere: una prima riguarda sicuramente lo studio di fattibilità, la seconda è quella per la nomina dei tecnici e poi se ne avrà almeno una terza per l’approvazione del piano di riparto con successiva delibera sulla contabilità finale. Quale considerare quindi?

In attesa di precisazioni di prassi ufficiali pare potersi consigliare di richiamare integralmente il dispositivo di legge, non appena approderà in Gazzetta ufficiale, direttamente nella delibera di esecuzione (ossia quella che appalta i lavori).

Tale delibera non potrà essere generica ma dovrà opportunamente specificare diversi elementi, tra cui in particolare:

• il quorum di approvazione;
• la ditta esecutrice;
• l’importo dei lavori con descrizione dettagliata degli stessi;
• la ripartizione delle spese;
• l’affidamento dell’incarico per la gestione dell’appalto.

Non sembra possa assumere rilievo, invece, l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi.

Analogamente, esclusa l’approvazione del piano di riparto che è mera operazione matematica, essendo sufficiente che la delibera permetta di dare esecuzione ai lavori individuato:

• l’oggetto dell’appalto;
• il relativo preventivo;
• e l’impresa esecutrice.

Resta fermo che la delibera approvata non è immodificabile.
Anche successivamente, infatti, possono essere effettuate le opportune correzioni: ad esempio adeguando il corrispettivo pattuito oppure integrando eventuali opere extra, inizialmente non previste, o ancora modificando l’impresa esecutrice.

Riferimenti normativi:

• D.L. 18 novembre 2022, n. 176, art. 9, comma 2;
• D.L. 19 maggio 2020, n. 34, conv., con mod., dalla Legge 17 luglio 2020, n. 77, artt. 119 e 121;
• Agenzia delle Entrate, circolare 25 luglio 2022, n. 28/E;
• Atto Camera 643-bis AR.