Rivalutazione terreni e partecipazioni: entro il 15 novembre il versamento dell’imposta sostitutiva

L’agevolazione, introdotta, per la prima volta con gli artt. 5 e 7, Legge n. 448/2001 è stata successivamente riproposta negli anni seguenti, con modalità sostanzialmente simili.

Di seguito si riportano le ultime versioni della norma:

In particolare, in base alla riapertura introdotta dalla Legge di Bilancio 2021 (art. 1, commi 1122-1123, Legge 30 dicembre 2020, n. 178), è possibile rideterminare il valore di acquisto di partecipazioni sociali non negoziate in mercati regolamentati e di terreni edificabili e con destinazione agricola, posseduti alla data del 1° gennaio 2021.

La rivalutazione prevede il versamento di una imposta sostitutiva con aliquota dell’11% per tutti i tipi di beni rivalutabili (terreni e partecipazioni qualificate e non).

La data per il versamento dell’imposta sostitutiva è stata originariamente fissata al 30 giugno 2021.

Però, come anticipato, con il Decreto “Sostegni-bis” (art. 14, comma 4-bis, D.L. n. 73/2021) la scadenza è stata posticipata al 15 novembre 2021.

Per quanto riguarda la rivalutazione dei terreni, l’agevolazione interessa soltanto i soggetti che, operando al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni, si trovano nella condizione di conseguire plusvalenze immobiliari su terreni di cui all’art. 67, comma 1, lett. a) e b) D.P.R. n. 917/1986.

Pertanto, possono rivalutare i terreni, posseduti al 1° gennaio 2021 (o 1° luglio 2020), esclusivamente:

• le persone fisiche, per le operazioni estranee all’esercizio di attività di impresa;
• gli enti non commerciali;
• le società semplici e soggetti equiparati;
• i soggetti non residenti in Italia privi di una stabile organizzazione nel territorio dello Stato.

Invece, per le partecipazioni, possono avvalersi della norma in esame i soggetti che, al 1° gennaio 2021 (o 1° luglio 2020), risultino titolari di partecipazioni non quotate anche se, successivamente a tale data, sia stata deliberata l’ammissione alla quotazione delle partecipazioni.

Si tratta in sostanza di quei contribuenti che effettuano operazioni suscettibili di generare redditi diversi di natura finanziaria e, quindi:

• le persone fisiche, per le operazioni non rientranti nell’esercizio di attività commerciali;
• le società semplici e le società ed associazioni ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 D.P.R. n. 917/1986;
• gli enti non commerciali di cui all’art. 73, comma 1, lettera c), D.P.R. n. 917/1986;
• i soggetti non residenti, per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti in Italia che non siano riferibili a stabili organizzazioni.

La possibilità di rideterminare i valori di acquisto prescinde dal regime prescelto dal contribuente ai fini della tassazione dei redditi diversi di natura finanziaria.

È possibile rideterminare il costo o valore di acquisto dei terreni agricoli o edificabili posseduti:

• alla data del 1° gennaio 2021 (o sempre con riferimento al versamento in scadenza il 15 novembre, alla data del 1° luglio 2020);
• a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento (usufrutto, superficie, enfiteusi);
• al di fuori dell’ambito dell’attività imprenditoriale eventualmente esercitata.

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (circolare 6 novembre 2002, n. 81/E):
• qualora i terreni siano posseduti in regime di comproprietà pro indiviso, la rivalutazione può essere effettuata anche da uno solo dei comproprietari, limitatamente alla sua quota; in questo caso, anche se la perizia di stima deve interessare l’intera proprietà, l’imposta sostitutiva si applica solamente alla quota parte del valore di perizia corrispondente alla percentuale di comproprietà posseduta dal contribuente interessato all’agevolazione. Pertanto, il versamento dell’imposta sostitutiva deve essere effettuato distintamente da ciascun comproprietario interessato all’agevolazione, per la relativa quota di spettanza;
• in caso di coesistenza di più diritti reali sul medesimo terreno, riferibili a soggetti diversi (es. usufrutto e nuda proprietà), ciascuno di essi ha diritto ad avvalersi della rivalutazione con riferimento al proprio diritto, a prescindere dalla scelta operata dai titolari di altri diritti reali sul medesimo terreno.

Passando alle partecipazioni, la rideterminazione del valore di acquisto non è consentita per tutti gli strumenti finanziari rappresentativi di partecipazioni sociali posseduti dal contribuente alla data del 1° gennaio 2021 (o 1° luglio 2020).

Infatti, la norma si applica esclusivamente ai titoli, alle quote e ai diritti, non negoziati nei mercati regolamentati.

La norma, inoltre, si applica - oltre che alle partecipazioni rappresentate da titoli (quali le azioni) - alle quote di partecipazione al capitale o al patrimonio di società non rappresentate da titoli (quali le quote di s.r.l.), nonché ai diritti o ai titoli attraverso cui possono essere acquisite le predette partecipazioni (quali i diritti di opzione, i warrant e le obbligazioni convertibili in azioni).

In ogni caso, si deve trattare di diritti o titoli non quotati, anche se attribuiscono al possessore il diritto di acquistare partecipazioni negoziate nei mercati.

Per rideterminare il costo o valore di acquisto dei terreni e/o quello delle partecipazioni, entro il 15 novembre, occorre:

1. far redigere ad un professionista abilitato una perizia di stima;
2. versare un’imposta sostitutiva pari ad una percentuale del valore del terreno e/o della partecipazione risultante dalla suddetta perizia.

Perizia di stima

La perizia di stima deve essere:

• asseverata, a cura dello stesso professionista che l’ha stilata, presso la Cancelleria del Tribunale, un giudice di pace oppure un notaio (circolare 6 novembre 2002 n. 81/E), entro la data sopra indicata;
• conservata a cura del contribuente.

Soggetti abilitati a redigere la perizia

Possono redigere la perizia anche i periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura.

Alla perizia estimativa si applica la disciplina di cui all’art. 64 c.p.c., che configura un’ipotesi di responsabilità penale a carico del professionista che incorra in colpa grave nella redazione della perizia di stima.

Ai fini dell’asseverazione della perizia sono competenti, oltre alle cancellerie dei tribunali, anche gli uffici dei giudici di pace e i notai.

La perizia di stima, predisposta prima dell’atto di trasferimento, può essere asseverata anche in un momento successivo, purché entro il termine ultimo previsto per il versamento dell’imposta sostitutiva (risoluzione 27 maggio 2015, n. 53/E).

Imposta sostitutiva

Affinché il valore di perizia sia riconosciuto quale nuovo costo o valore fiscale da assumere ai fini del computo della plusvalenza, come già accennato, il possessore, al 1° gennaio 2021, del terreno e/o della partecipazione deve altresì versare un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi.

L’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi è liquidata assumendo quale base imponibile il valore del terreno e/o della partecipazione risultante dalla perizia asseverata di stima.

Su tale valore va applicata l’aliquota dell’11% per tutti i beni rivalutabili.

Il versamento dell’imposta sostitutiva può avvenire:

• in un’unica soluzione, entro il 15 novembre 2021;
• ovvero in un massimo di tre rate annuali di pari importo.

In quest’ultimo caso, la scadenza delle rate è:

• 15 novembre 2021;
• 15 novembre 2022;
• 15 novembre 2023.

Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo da versare contestualmente a ciascuna rata.

Da ricordare anche che, sempre entro il 15 novembre 2021, coloro che hanno rivalutato i beni posseduti al 1° luglio 2020, avvalendosi della norma agevolativa contenuta nel Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020) e che hanno scelto il versamento rateale, devono versare la seconda rata dell’imposta sostitutiva.

Se la prima rata dell’imposta sostitutiva non viene versata entro il 15 novembre, la rivalutazione non si considera perfezionata e non è possibile sanare l’omesso versamento tramite l’istituto del ravvedimento operoso.
Il contribuente, in tal caso, può chiedere il rimborso delle somme versate (circolare 24 ottobre 2011 n. 47/E e circolare 22 gennaio 2021, n. 1/E).
Al contrario, il versamento nei termini dell’intera imposta sostitutiva, ovvero della prima rata, fa sì che la rivalutazione abbia effetto (circolare 18 maggio 2016 n. 20/E). In tal caso, l’omesso versamento nei termini delle rate successive alla prima non inficia la rideterminazione: per la regolarizzazione della seconda e della terza rata, è possibile ricorrere al ravvedimento operoso.

Un ultimo accenno va fatto alle modalità di versamento.

L’imposta sostitutiva deve essere corrisposta mediante il modello F24, con i seguenti codici tributo:

• 8055 per le partecipazioni;
• 8056 per i terreni.

Riferimenti normativi:

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917;
• Agenzia delle Entrate, circolare 6 novembre 2002, n. 81/E;
• Agenzia delle Entrate, circolare 24 ottobre 2011, n. 47/E;
• Agenzia delle Entrate, risoluzione 27 maggio 2015, n. 53/E;
• Agenzia delle Entrate, circolare 18 maggio 2016, n. 20/E;
• L. 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 693-694;
• D.L. 19 maggio 2020, n. 34, art. 137;
• L. 30 dicembre 2020, n. 178, art. 1, commi 1122-1123;
• Agenzia delle Entrate, circolare 22 gennaio 2021, n. 1/E;
• D.L. 25 maggio 2021, n. 73, art. 14.