Applicazione della cedolare secca anche per gli immobili commerciali

Il disegno di legge di Bilancio, che ha iniziato il lungo iter di approvazione in Parlamento, prevede una specifica disposizione volta ad ammettere l’applicazione della cedolare secca anche per gli immobili ad uso commerciale. In particolare, ci si riferisce a quelli rientranti nella categoria catastale C/1, negozi e botteghe.

La cedolare secca - art. 3, D.Lgs. n. 23/2011, imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sui redditi da locazione, è un regime di tassazione opzionale per il quale può optare il locatore che non agisce nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.

I contratti in regime di cedolare secca non scontano l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Circa i termini per l’opzione per la cedolare secca, la stessa deve essere esercitata, ricorrendo al modello RLI, in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica i suoi effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca. In ogni caso, è comunque possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro trenta giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.

Per tutta la durata contrattuale della locazione, il locatore rinuncia all'aumento del canone (incluso l'adeguamento Istat); tale rinuncia deve essere comunicata al conduttore, tramite raccomandata, prima di esercitare l'opzione per la cedolare secca.
Tale comunicazione, integrando il contenuto del contratto, è necessaria solo se la rinuncia all'aumento del canone non sia già stata prevista nel contratto stesso (cfr. circolare 4 giugno 2012, n. 20/E, par. 9).

Nell’ipotesi di proroga, anche tacita, del contratto, tale opzione deve essere manifestata entro il termine di versamento dell’imposta di registro, ossia entro trenta giorni dal momento della proroga (art. 17, comma 1, del T.U.R.).

A tal proposito, è da evidenziare che, in seguito all’intervento del D.L. n. 193/2016 e ss.mm.ii, l’omessa o tardiva presentazione della comunicazione della proroga del contratto (da effettuare sempre tramite modello RLI) non comporta la revoca dell’opzione già esercitata in sede di registrazione del contratto, ovvero nelle annualità successive, se il contribuente tiene un comportamento coerente con la volontà di mantenere l’opzione per tale regime (modifica all'art. 3, comma 3, del D.Lgs. n. 23/2011), ossia:

• non procedendo al pagamento dell’imposta di registro in riferimento al periodo contrattuale di proroga;
• effettuando i relativi versamenti della cedolare secca anche ricorrendo al ravvedimento operoso (art. 13, D.Lgs. n. 472/1997);
• dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

Tuttavia, ammesso il comportamento concludente, rimane ferma l’applicazione della sanzione nella misura fissa pari ad euro 100, ridotta ad euro 50 se la comunicazione di proroga è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni. Sanzione ad ogni modo ravvedibile (risoluzione Agenzia delle entrate 10 marzo 2017, n. 30/E - F24 Elide, codice tributo 1511).

Ulteriori interventi normativi in materia di cedolare secca sono da ricondurre all'art. 4 del D.L. n. 50/2017 e ss.mm.ii, che ha esteso l’applicazione dell’imposta sostitutiva al 21% ai contratti di locazione breve (contratti di durata non superiore a 30 giorni), stipulati a partire dal 1° giugno 2017, anche laddove la stessa locazione sia integrata da servizi quali la fornitura della biancheria e la pulizia dei locali. Da ultimo, la legge n. 205/2017, legge di Bilancio 2018, ha prorogato la cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 della legge n. 431/1998), e per le locazioni perfezionate nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. n. 47/2014 (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

Nel disegno di legge di Bilancio è inserita la disposizione normativa secondo la quale, a partire dal 2019, sarà  possibile applicare la cedolare secca al 21% anche per gli immobili commerciali.

Le previsioni del disegno di legge di Bilancio

Considerando le suddette previsioni, potrebbero essere assoggettati al regime di tassazione sostitutiva:

• i contratti stipulati a partire dal 2019;
• per le unità immobiliari ad uso commerciale (categoria catastale C/1, negozi e botteghe) di superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze anche se locate congiuntamente (l’esclusione sembra da intendersi ai fini del conteggio dei 600 mq e non dell’applicazione della cedolare secca).

Ad oggi, al netto delle previsioni contenute nel disegno di legge di Bilancio, l’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

Non sarà possibile ricorrere alla cedolare secca per i contratti già in essere al 15 ottobre 2018 interrotti anticipatamente rispetto alla scadenza naturale, ai fini della stipula di un nuovo contratto nel 2019. 

Riferimenti normativi:

• Disegno di legge di Bilancio, art. 9;
• D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3;
• Circolare Agenzia delle Entrate 20 dicembre 1012, n. 47/E;
• Risoluzione Agenzia delle Entrate 10 marzo 2017, n. 30/E.