Determinazione dell’acconto IMU per gli immobili acquistati nel primo semestre 2021: i chiarimenti del MEF

Ai sensi dell’art. 1, comma 762, della Legge n. 160/2019 (Legge di Bilancio 2020) i soggetti passivi effettuano il versamento dell’IMU dovuta per l’anno in corso in due rate:

• I rata - acconto, entro il 16 giugno, da versare facendo riferimento all’imposta dovuta per il primo semestre, applicando l’aliquota e la detrazione approvata per l’anno precedente;
• II rata - saldo, entro il 16 dicembre. Il versamento della seconda rata è eseguito, a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata versata, sulla base degli atti pubblicati nel sito istituzionale del Mef alla data del 28 ottobre di ciascun anno. A norma dell’art. 1, comma 767, delle Legge n. 160/2019, se entro il 28 ottobre 2021 le delibere non risultano ancora pubblicate, i contribuenti dovranno applicare le aliquote e le detrazioni IMU vigenti nel comune per l’anno 2020.

Anche quest’anno i contribuenti possono adempiere al versamento tramite gli appositi bollettini postali, oppure utilizzando il modello F24 e compilando l’apposita sezione “Imu e altre imposte locali”. Gli importi inseriti nel modello F24 devono essere:
- arrotondati all’unità di euro;
- superiori alla soglia minima per il versamento (da verificare sul regolamento comunale di riferimento).

In sede di presentazione del modello F24 è possibile utilizzare in compensazione eventuali altri crediti d’imposta vantati dal contribuente. La facoltà è disponibile anche se è stato presentato il modello 730, purché nel quadro “I” sia indicato l’ammontare del credito tenuto a disposizione.

Venendo alle aliquote IMU per il 2021, le stesse possono essere così sintetizzate:

• aliquota ordinaria (generalità dei casi) pari allo 0,86%; i Comuni possono aumentarla fino all’1,06 o diminuirla fino ad azzerarla. Ai comuni che in passato si sono avvalsi della facoltà di aumentare l’aliquota Tasi dello 0,8 per mille è concesso di incrementare l’aliquota IMU fino al 1,14%;
• una aliquota ridotta (abitazione principale di lusso e relative pertinenze) pari allo 0,5%, che i Comuni possono aumentare dello 0,1% oppure diminuirla fino all’azzeramento.

La Legge di Bilancio 2020 ha inoltre previsto le seguenti aliquote:

• 0,1% per i fabbricati rurali ad uso strumentale. I comuni possono solo ridurla fino all’azzeramento;
• 0,1% per gli immobili merci non locati dalle imprese costruttive. I comuni possono aumentarla fino allo 0,25% o diminuirla fino ad azzerarla. Dal 2022 si applica una specifica esenzione IMU;
• 0,76% per i terreni agricoli. I comuni possono aumentarla fino all’1,06% o diminuirla fino all’azzeramento;
• 0,86%, di cui la quota pari allo 0,76% è riservata allo Stato, per immobili ad uso produttivo appartenenti al gruppo catastale D. I comuni possono aumentare l’aliquota fino all’1,06% o diminuirla fino al limite dello 0,76%.

Per le abitazioni locate a canone concordato di cui alla Legge n. 431/1998 è prevista poi una specifica riduzione al 75% dell’imposta determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune.

Come anticipato in premessa, il combinato disposto dei commi 761 e 762 dell’art. 1 della Legge n. 160/2019 disciplina le modalità di determinazione dell’acconto della nuova IMU prevedendo che, per l’anno 2021:

• l’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso;
• il versamento della prima rata è pari all'imposta dovuta per il primo semestre, applicando l'aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell'anno precedente.

Stando al dato testuale della disposizione, pertanto, entro il prossimo 16 giugno i contribuenti dovranno versare l’IMU calcolata con riferimento ai primi mesi dell’anno, operando poi il conguaglio a dicembre.

Con la circolare MEF n. 1/DF del 18 marzo 2020 , il Dipartimento delle finanze ha affrontato una delle ipotesi che genera maggiori dubbi operativi nella pratica, ossia l’acquisto dell’immobile nel corso dei primi sei mesi dell’anno, precisando che: “Il criterio stabilito dal comma 762 ai fini dell’acconto 2020 comporta che il contribuente non versi alcunché in occasione della prima rata, dal momento che nel 2019 l’IMU non è stata versata perché non sussisteva il presupposto impositivo”.

Tuttavia, è lasciata aperta dal Dipartimento la possibilità di versare comunque l’acconto sulla base dei mesi di possesso realizzatisi nel primo semestre dell'anno, tenendo conto delle aliquote IMU stabilite dal comune di ubicazione dell’immobile per l’anno precedente.

Le FAQ pubblicate ieri, 8 giugno 2021, sul sito internet del Dipartimento confermano la possibilità di applicare le precisazioni contenute nella circolare n. 1/DF/2020 (relative all’acconto IMU 2020) anche con riferimento al versamento della prima rata 2021.

Di conseguenza, nel caso in cui, ad esempio, il contribuente abbia perfezionato l’acquisto in data 1° giugno 2021, l’imposta da versare entro il prossimo 16 giugno:
- deve essere proporzionata a 1 mese di possesso dell’immobile nel primo semestre 2021;
- non deve essere parametrata al 50% del calcolo dell’imposta effettuato su 7 mesi.

Il sig. Rossi è proprietario di un immobile di categoria A/2 acquistato il 1° giugno 2021 e tenuto a disposizione, ubicato nel comune di Udine. La rendita catastale dell’immobile è supposta pari a 600 euro. Pertanto:
- l’IMU complessivamente dovuta per il 2021 è pari a 600 x 1,05 x 160 x 0,98% = 987,84 €
- l’imposta dovuta per l'unico mese di possesso nel primo semestre del 2021 risulta pari a 987,84 x 1/12 = 82,32 € (arrotondato 82 €). Importo che il contribuente dovrà versare entro il 16 giugno 2021.

Si segnala che, al momento in cui si scrive, non tutti i software di calcolo dell’IMU 2021 risultano correttamente allineati con i chiarimenti del DEF. Alcuni programmi (tra i quali merita di essere citato sicuramente quello di ANUTEL, ossia il software al quale rinviano i siti istituzionali degli enti locali), infatti, mantengono l’opzione la determinazione dell’acconto nella misura del 50 per cento dell’intera imposta dovuta per il 2021 e dovranno, quindi, essere aggiornati alla luce delle recenti precisazioni.

Calcolando l’acconto tramite il software a cui rimanda il sito istituzionale del Comune di Udine, il medesimo contribuente di cui all’esempio precedente calcolerebbe oggi l’imposta da versare entro giugno 2021 come di seguito:
- IMU complessivamente dovuta per il 2021 sempre pari a 987,84 euro = 600 x 1,05 x 160 x 0,98%;
- IMU dovuta per i 7 mesi di possesso nel corso del 2021 pari a 987,84 x 7/12 = 576,24 €;
- prima rata IMU da versare entro il 16 giugno 2021 pari a 576,24/2 = 288,12 € (arrotondato 288 €).

Appare evidente dagli esempi sopra riportati come la strada indicata dalle FAQ di ieri offra un sostanzioso vantaggio finanziario (82 vs 288 euro da versare), che acquisisce maggiore importanza se l’acquisto dell’immobile è realizzato con finalità speculative e, quindi, con presumibile rivendita entro l’anno (che obbligherebbe il contribuente a richiedere il rimborso dell’imposta versata). Al fine di evitare indebite penalizzazioni occorre pertanto prestare la massima attenzione alla metodologia seguita dal programma in uso per la determinazione della prima rata IMU 2021.

Nell’ambito delle FAQ pubblicate dal Dipartimento delle Finanze, sono stati forniti importanti chiarimenti anche in ordine all’onere di compilazione della dichiarazione IMU 2021 per i soggetti esonerati dal versamento dell'imposta nel corso del 2020, in base ai vari decreti connessi all'emergenza Covid-19.

Al riguardo si ricorda che, a norma dell’art. 1, comma 769 , della legge di Bilancio 2020, la dichiarazione IMU deve essere presentata ogniqualvolta “si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati cui consegua un diverso ammontare dell'imposta dovuta” e comunque in tutti i casi in cui il Comune non è a conoscenza delle informazioni utili per verificare il corretto adempimento dell’imposta, come nelle ipotesi delle esenzioni previste in relazione all’emergenza epidemiologica da Covid-19.

Pertanto, chiarisce il Dipartimento, i soggetti passivi, anche in quest’ultimo caso, dovranno presentare la dichiarazione, barrando la casella “Esenzione”.

L’obbligo di presentazione del modello dichiarativo non sussiste, proseguono le FAQ, una volta che l’esenzione viene meno, dal momento che per le agevolazioni legate all’emergenza da Coronavirus, essendo le stesse di carattere temporaneo per espressa previsione di legge, il periodo di durata è conosciuto dai Comuni.

A conclusioni analoghe non può giungersi, invece, con riferimento alla dichiarazione dovuta dagli enti non commerciali (art. 1, comma 759 , lettera g), della legge n. 160/2019), in quanto il comma 770 della medesima legge di Bilancio 2020 prevede espressamente che la “dichiarazione deve essere presentata ogni anno”.

Riferimenti normativi:

• Legge 9 dicembre 1998, n. 431;
• Legge 27 dicembre 2019, n. 160,art. 1 , commi 759, 761, 762, 769, 770;
• Ministero dell’Economia e delle Finanze, Circolare 18 marzo 2020, n. 1/F;
• Ministero dell’Economia e delle Finanze, FAQ 8 giugno 2021.