Locazioni ad uso commerciale e Coronavirus: quali soluzioni per i conduttori?

Il silenzio assordante del decreto cd. “Cura Italia” (D.L. 17 marzo 2020, n. 18) relativamente alle impellenti e contingenti problematiche relative al pagamento dei canoni di locazione dei locali adibiti ad attività produttive, pone nella totale disperazione le categorie interessate, che si ritrovano a fare i conti con i proprietari degli immobili, che vanteranno alla scadenza mensile il canone di locazione.

Il riconoscimento del credito d’imposta previsto dal decreto “Cura Italia” non potrà impedire, per chi oggi ha entrate zero, l’inadempienza del pagamento del canone con le conseguenze del caso.

Con questo intervento si suggeriscono delle soluzioni concrete al problema, che potrebbe avere ripercussioni devastanti sull’economia, qualora i proprietari decidessero di procedere, in caso di inadempienza, allo sfratto, per rientrare in possesso degli immobili locati.

Le locazioni ad uso commerciale sono disciplinate dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, recante la “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”, che prevede norme specifiche per i contratti di locazione degli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (Titolo I, Capo II, artt. da 27 a 42).

Nell’ambito delle locazioni commerciali rientrano i contratti relativi agli immobili adibiti alle seguenti attività, anche se esercitate in via transitoria e per periodi stagionali:

• attività industriali, commerciali, artigianali (le attività, cioè, dirette alla produzione o allo scambio di beni o di servizi di cui all’art. 2082 c.c. );
• attività di interesse turistico (art. 27, primo comma, lett. a e b, della legge n. 392/1978);
• attività di lavoro autonomo (art. 27, secondo comma, della legge n. 392/1978);
• attività alberghiere e teatrali (art. 27, terzo comma, della legge n. 392/1978);
• attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche; attività relative a sedi di partiti e sindacati e attività svolte dallo Stato o da un ente pubblico territoriale in qualità di conduttori (art. 42, primo comma, della legge n. 392/1978);
• attività relative a immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (art. 35 della legge n. 392/1978).

Si specifica, infine, che la disciplina relativa agli immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione si applica anche alle aree nude, ove adibite alle attività di cui ai nn. 1) e 2) del primo comma, o di cui al terzo comma dell’art. 27 della legge n. 392/1978.

I contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo hanno durata minima di sei anni per immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico (agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili). Se l’immobile è destinato ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, la durata minima non può essere inferiore a nove anni.

Nel caso in cui sia provato il carattere transitorio dell’attività connessa alla locazione, è prevista la possibilità di stipulare contratti di durata inferiore.

L’art. 28 della legge di riferimento dispone che i contratti di locazione ad uso commerciale e ad uso alberghiero, una volta scaduti, si rinnovano tacitamente, rispettivamente di sei e nove anni, a meno che il locatore non comunichi la disdetta, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza dell’accordo.

Secondo quanto previsto dalla legge di bilancio 2019 (legge 30 dicembre 2018, n. 145), il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nel 2019, aventi a oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze) e le relative pertinenze, locate congiuntamente, può, in alternativa al regime ordinario, essere assoggettato alla cedolare secca, con l’aliquota del 21 per cento.

L’imposta sostitutiva non è applicabile ai contratti stipulati nel 2019, qualora, alla data del 15 ottobre 2018, risulti in corso un contratto non scaduto tra le stesse parti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale (art. 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018, n. 145).

Quali soluzioni si possono prospettare nel caso in cui il conduttore continui a disporre del bene locato (ad esempio, negozio su strada), ma non possa utilizzarlo a causa dei decreti anti-Coronavirus?

Come detto in precedenza, la normativa in materia di locazioni e quella di natura “emergenziale”, conseguente alla diffusione del Covid-19, devono essere coordinate tra loro, al fine di rispondere a quelle che sono le legittime richieste delle parti del contratto di locazione (locatore e conduttore). Di seguito si cerca di fornire una “bussola” alle parti coinvolte, in attesa delle prime pronunce dell’autorità giudiziaria, una volta terminata l’epidemia (i procedimenti locatizi non rientrano infatti tra i procedimenti urgenti, per i quali continuano a celebrarsi le udienze e gli incombenti processuali).

È previsto qualche aiuto economico da parte del decreto “Cura Italia” per sostenere le imprese nel pagamento dei canoni di locazione?

Il decreto “Cura Italia”, all’art. 65, ha riconosciuto ai soggetti esercenti attività d'impresa, per l'anno 2020, un credito d'imposta, da sfruttare in compensazione, nella misura del 60 per cento dell'ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1. Tale norma, come detto, si riferisce però esclusivamente al canone di locazione del mese di marzo, sicché sarà necessario verificare se - in ragione di una probabile proroga delle misure limitative della libertà di movimento - il legislatore provvederà ad ampliare nel tempo tale credito d’imposta.

La misura non si applica alle attività commerciali che sono state identificate come essenziali (tra cui farmacie, parafarmacie, punti vendita di generi alimentari di prima necessità, servizi di pompe funebri, ecc.). Ciò in quanto tali attività, continuando senza sospensioni, dovrebbero essere in condizioni di minore difficoltà rispetto alle attività obbligate alla chiusura. Restano esclusi (come chiarito dal p. 3.2 della circolare n. 8/E del 2020 dell’Agenzia delle entrate, relativa al decreto “Cura Italia”) dal credito d’imposta i conduttori di immobili rientranti in altre categorie, anche se aventi destinazione commerciale (ad esempio, gli immobili rientranti nella categoria catastale D/8).

Nel caso in cui fossero locati congiuntamente più immobili di diversa categoria (ad esempio, locale bottega con ulteriore locale accatastato nella categoria C/2), è presumibile che si adottino le regole previste per la tassazione dei redditi fondiari, ossia:

• qualora il contratto preveda un diverso canone per ciascuna unità immobiliare, il credito d'imposta si calcola sul canone riferito al C/1;
• qualora, invece, il canone sia unico, il credito d’imposta si calcola sulla porzione di canone riferibile al C/1, sulla base della rendita catastale.

È possibile non pagare il canone di locazione in ragione delle mutate condizioni economiche e dell’impossibilità di accedere all’immobile per svolgere la propria attività in ragione delle restrizioni di movimento?

Il decreto “Cura Italia” prevede una sospensione del pagamento dei canoni di locazione e concessori relativi all'affidamento di impianti sportivi pubblici dello Stato e degli enti territoriali (art. 95).

Per tutte le altre categorie di immobili ad uso non abitativo, il legislatore non ha previsto tale facoltà in capo al conduttore, il quale sarà dunque tenuto al pagamento del canone di locazione. Tuttavia, si deve sottolineare come il comma 6-bis dell’art. 3 del D.L. 23 febbraio 2020, n. 6, inserito dall’art. 91 del decreto richiamato, preveda che:

Questa disposizione comporta dunque la possibilità di una maggiore tutela del conduttore, nel caso in cui si instauri un procedimento giudiziario.

Inoltre, la scelta di esonerare solo le società sportive dal pagamento dei canoni non risulta particolarmente congrua (anche da un punto di vista costituzionale, oltre che civile). Infatti, se la sospensione del canone potrebbe avere scarsa o nulla utilità per alcuni (farmacie, supermercati, negozi di generi alimentari), vi sono invece decine di migliaia di conduttori che, pur non potendo utilizzare il bene immobile e non incassando, si ritrovano, altresì, a dovere sostenere per intero il costo del canone (ottenendo esclusivamente un credito d’imposta, come indicato nel paragrafo precedente).

È possibile modificare il canone in accordo con il locatore?

È certamente possibile modificare il canone di locazione (per alcuni mesi oppure sino alla scadenza naturale del contratto), qualora vi sia l’accordo delle parti, in conseguenza delle circostanze economiche sopravvenute. Le parti dovranno, però, stipulare per iscritto tale modifica e procedere alla registrazione della stessa presso la competente Agenzia delle entrate (quella in cui è stato registrato il contratto oggetto di riduzione). La registrazione deve avvenire in forma cartacea attraverso il cd. “modello 69”.

La registrazione di tale accordo è gratuita, in virtù dell’art. 19 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133.

Cosa succede se non viene corrisposto il canone di locazione?

Nell’ipotesi di morosità, il locatore potrà richiedere uno sfratto per morosità ai sensi della legge n. 392/1978. Tuttavia, al fine di limitare il contagio, il D.L. 8 marzo 2020, n. 11, prima, e il D.L. n. 18/2020, poi, hanno sospeso buona parte delle udienze e delle attività giudiziarie, tra le quali rientrano le udienze relative ai procedimenti di sfratto, nonché l’esecuzione da parte dell’ufficiale giudiziario delle procedure già in essere sino alla data del 15 aprile 2020. Tuttavia, viene prevista la possibilità di un ulteriore differimento degli incombenti giudiziari - a discrezione dei singoli organi giudiziari - sino alla data del 31 maggio 2020. Si profila, dunque, il rischio che i tempi per ottenere il provvedimento di sfratto oppure l’esecuzione dello stesso si allunghino ulteriormente.

Sono previste ulteriori disposizioni ad eventuale tutela del conduttore in caso di contenzioso?

Vista la novità della materia in oggetto, è necessario ricorrere, altresì, alle disposizioni del codice civile. In particolare, l’art. 1256, secondo comma, c.c. disciplina l’ipotesi di impossibilità sopravvenuta e temporanea della prestazione e dispone che:

Quindi, dall’effetto della sospensione della possibilità di fruire del bene discende un effetto sospensivo del rapporto contrattuale e anche il corollario che tale impossibilità non è imputabile al debitore (conduttore dell’immobile ad uso commerciale).

Il conduttore che è di fatto nell’impossibilità di usufruire del bene locato potrà inviare una comunicazione al locatore (cfr. fac-simile), nella quale specificherà che:

1. l’inattività della propria impresa imposta dal provvedimento dell'autorità in essere, e per tutto il periodo della sua durata, ha causato l’impossibilità oggettiva, non imputabile a sua colpa, dell’uso dell’immobile in locazione;
2. la funzione economica del contratto di locazione in questione non è di fatto realizzabile durante la vigenza di dette restrizioni governative, perché nei contratti ad uso commerciale il contatto con il pubblico costituisce una qualità essenziale ed irrinunciabile dell’uso del bene immobile locato, e questa viene meno, se il conduttore non può fruire dell’utilizzo commerciale dei locali a causa di un provvedimento dell’autorità.

Trasmessa a mezzo PEC
(indirizzo PEC del destinatario)
oppure
Raccomandata A/R

 

Riferimenti normativi:

• D.L. 17 marzo 2020, n. 18, artt. 65, 91 e 95;
• D.L. 23 febbraio 2020, n. 6, art. 3, comma 6-bis;
• Legge 30 dicembre 2018, n. 145, art. 1, comma 59;
• Legge 27 luglio 1978, n. 392, artt. da 27 a 42;
• Codice civile, artt. 1218, 1223 e 1256;
• Circolare Agenzia delle entrate 3 aprile 2020, n. 8/E, p. 3.1 e 3.2.